北京继承二手房再卖_律师在线咨询免费

时间:2021-06-23 11:57    分类:律师资讯
京师王海英律师团队

如果你正在为法律相关问题而头痛,可以联系我们团队电话/微信:15652596606。首次咨询可以享受到免费1小时咨询

北京继承二手房再卖:买老人名下二手房小心继承纠纷 房屋可能不只归一人所有 | 北晚新视觉

  老人卖房

  不一定能“做主”

  “到底是换成别的可以不看公证的贷款方式,还是直接解约?”因为是头一次遇到这种棘手的事儿,网名为“Caiyier”的买房人在论坛上分享了他的故事,向大伙儿征询意见。

  按照“Caiyier”的介绍,不久前,他通过一家中介公司购买了一套二手房,卖方业主是一位丧偶、已退休的老太太,房产证上就写着老太太一个人的名字。然而,就在网签已经完成、正准备办理贷款申请时,贷款专员告诉他,这套房子是业主在婚姻期间配偶去世前获得的,严格说来并不归属她一人所有,按照相关规定,需要业主的孩子、业主配偶的父母分别写一份放弃房产继承的公证,才能向银行申请贷款。

  “既然贷款专员这么说了,我就去询问卖房的业主。”“Caiyier”说,卖房的业主表示,在她的丈夫去世之后,公公婆婆也去世了。丈夫还有个亲兄弟,同样也已经去世了。唯一涉及的就是儿子,儿子人在国外,办理放弃继承的公证不太方便。而就在同时,中介公司的经纪人也劝说他,只要改变付款方式,采取全款买房而非贷款买房的方法,就能绕过银行审批这一关,直接去办理房屋过户。

  “到底该不该直接解约?”第一次遇到房屋继承的问题,“Caiyier”说他自己也拿不定主意,不知道究竟是该听从中介的话,还是一劳永逸地放弃购买该套房屋,以防止将来有麻烦上门。

  “采取不贷款、换银行等办法即使能绕过贷款环节,在房屋过户环节也是走不通的。”北京中原地产首席分析师张大伟表示,像此类涉及产权继承的房屋,必须要有其他继承人出示放弃产权继承的公证,否则在房屋过户环节是无法办理的。“即使侥幸办理,将来其他房屋继承人也可以起诉过户无效。”

  购买老人房产

  偶会涉及继承

  记者发现,在现实的二手房交易中,虽然不经常涉及,但在购买老人房产时偶尔会遇到继承的问题,尤其是当两位老人中的一方在出售房屋之前已经过世的,只要是在婚姻存续期间,即使房产证上只写着一方的名字,所出售房屋也属于夫妻共有财产,就会涉及子女等的继承。而这些隐藏的产权分割,正因为不经常涉及,常常会被买卖双方所忽略。

  市民杨先生就曾遇到过一次类似的情况。当时,杨先生购买的二手房的业主是一位年过六十的老人,从单位退休在家,老伴儿也已经过世。房产证上,产权人一栏写的是老先生一个人的名字,因此,在看房、交定金和签合同的过程中,杨先生都没有觉得这套房会有任何产权上的隐患,签订合同时也都是老人家一个人在场、一个人签字。

  直到网签前的资质审核期间,杨先生和一位律师朋友偶尔聊起,对方一句“老人有儿女吗?你看到遗嘱了吗?有没有拿到儿女同意出售的公证书?”他才弄明白这中间还涉及房屋继承的事儿。

  根据我国《继承法》的相关规定,子女继承父母财产有法定继承和遗嘱继承两种形式。如果父母生前已经订立遗嘱,那么子女可以依据遗嘱上写明的方式来继承遗产。如果没有遗嘱,则需要按照法律规定的顺序来继承,其中第一顺位包括配偶、子女、父母,第二顺位包括兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。

  “那是头一次听说买房还能牵扯进继承的事儿,当场就懵了,赶紧给卖家打电话。”杨先生一询问,才发现卖家的老伴儿在过世之前,并没有立下“名下房产全归老伴儿继承”的遗嘱,而老人还有两个子女。所以,从法律上说,已过世一方所拥有的这1/2房产要平分给他的老伴儿、父母和儿女。也就是说,答应将房屋卖给他的老人,其实并不拥有全权处理房屋的权利。

  律师朋友替杨先生分析,已过世的老人所拥有的1/2房产,在无遗嘱的前提下,将由老伴儿和两个子女各得其中的1/3,即每人各拥有整套房屋的1/6。这套房屋的实际产权情况为:卖房的人拥有1/2+1/6=2/3,儿子和女儿各拥有1/6。

  “北京的房子不比外地,哪一套都得三四百万元,是整个家庭财产的重要组成部分。”杨先生说,经过他的强烈要求,在正式进行网签前,卖房的业主就开始办理继承公证的事儿。由于老人的子女中还有一位不在北京,长年居住在国外,老人在国外的孩子还特意飞回来去公证处做了一份放弃房产继承的公证,很是“折腾”了一阵子。“不过,现在回想起来,幸亏那时折腾了,买完房子后才没有后顾之忧。”杨先生笑着说,以后身边的每位朋友买房,他都会下意识地提醒对方,看看有没有可能涉及房产继承的问题。

  市民吐槽

  亲戚全拉进来不太合理

  “正常的二手房买卖,谁会注意到房产证产权人背后的继承问题?”针对二手房交易中可能涉及的老人房屋继承问题,记者询问了十几位曾有过购房经历的市民,几乎没有人知道买老人房屋时还要先询问继承的事儿。

  而市民在办理房产继承时,针对公证程序过于繁复、产权继承顺位人过多的吐槽之声也是不断,比如“如何证明我家老人确实已经死亡”、“父母去世后房屋却不属于独生子女?”都曾在网络上传得沸沸扬扬。“房产继承这事儿太复杂,老人的公婆若死在老人后面,那么这房子还有小叔子的份额,若小叔子也死了,就成小叔子后代的了。”在该不该继承的讨论中,网友“qingdog”就提出,法律存在不合理之处,死者父母继承死者的份额应当以给他们养老为限,他们死后不该再传递给其他子女。

  曾为了继承父亲房产而跑断了腿的市民刘女士也吐槽,现在法律在房产继承这个问题上确实不人性化,把七大姑八大姨都扯进来了。而且,即使把方方面面的亲戚都说通了,都愿意做一份放弃继承的公证,公证时所需要的各种材料也极其多,而且不一定能找全。“一劳永逸的方法是,直接去法院起诉其他继承人,可中国人又觉得亲戚还得走动,更何况要人家放弃继承还告人家,人情上说不过去。这就陷入了进退两难。”

  律师提示

  购买二手房注意是否共有财产

  北京威诺律师事务所的律师赵爱梅曾在接受采访时告诉记者,鉴于北京的房屋价格较高,属于家庭大宗财产,近年来由于房产继承所造成的纠纷也呈现出不断增多的趋势。通常来说,纠纷的焦点都集中在房产分割上。

  律师提醒市民,为避免继承纠纷的出现,建议老人尽可能在生前订立遗嘱,并在遗嘱中写明房屋归属和处理方式。同时,最好要在第三方见证的情况下,对遗嘱进行公证,避免出现遗嘱无效等情况。而对于老人过世前没有订立遗嘱的情况,房产将按照法定继承来办理,原则上是将遗产在各个继承人之间均分,也允许继承人之间协商划分。

  同时,买房人在购买二手房时,也应该注意这套房屋是否属于共有财产,而不能单纯只注意房产证上产权人一栏的名字。举例来说,如果是属于夫妻共有财产且夫妻双方都健在,则在签订购房合同之前,需要另一方出示放弃权利、同意出售的公证书。而如果属于夫妻共有财产但夫妻中有一方已过世且有其他继承人的情况下,则在签订购房合同之前,需要除卖方以外的所有继承人都出示放弃房产继承的公证。

  来源:北京晚报 北晚新视觉网 记者?赵莹莹

北京继承二手房再卖_律师在线咨询免费  第1张

北京继承二手房再卖:我父亲去世我母亲继承了房产,现在想卖掉听说要收20%的个人所得税是不是合理合理?

  咨询我

  征税对象

  1.法定对象

  我国个人所得税的纳税义务人是在中国境内居住有所得的人,以及不在中国境内居住而从中国境内取得所得的个人,包括中国国内公民,在华取得所得的外籍人员和港、XX、台同胞。

  2.居民纳税义务人

  在中国境内有住所,或者无住所而在境内居住满1年的个人,是居民纳税义务人,应当承担无限纳税义务,即就其在中国境内和境外取得的所得,依法缴纳个人所得税。

  3.非居民纳税义务人

  在中国境内无住所又不居住或者无住所而在境内居住不满一年的个人,是非居民纳税义务人,承担有限纳税义务,仅就其从中国境内取得的所得,依法缴纳个人所得税。

  征税内容

  1.工资、薪金所得;

  2.个体工商户的生产、经营所得;

  3.对企事业单位的承包经营、承租经营所得;

  4.劳务报酬所得;

  5.稿酬所得;

  6.特许权使用费所得;

  7.利息、股息、红利所得;

  8.财产租赁所得;

  9.财产转让所得;

  10.偶然所得;

  11.其他所得。

  适用税率

  个人所得税根据不同的征税项目,分别规定了三种不同的税率:

  1.工资、薪金所得,适用7级超额累进税率,按月应纳税所得额计算征税。该税率按个人月工资、薪金应税所得额划分级距,最高一级为45%,最低一级为3%,共7级。

  2.个体工商户的生产、经营所得和对企事业单位适用5级超额累进税率。适用按年计算、分月预缴税款的个体工商户的生产、经营所得和对企事业单位的承包经营、承租经营的全年应纳税所得额划分级距,最低一级为5%,最高一级为35%,共5级。

  3.比例税率。对个人的稿酬所得,劳务报酬所得,特许权使用费所得,利息、股息、红利所得,财产租赁所得,财产转让所得,偶然所得和其他所得,按次计算征收个人所得税,适用20%的比例税率。其中,对稿酬所得适用20%的比例税率,并按应纳税额减征30%;对劳务报酬所得一次性收入畸高的,除按20%征税外,应纳税所得额超过2万元至5万元的部分,依照税法规定计算应纳税额后再按照应纳税额加征五成;超过5万元的部分,加征十成。

  计算方法

  应纳个人所得税税额=应纳税所得额×适用税率-速算扣除数

  扣除标准3500元/月(2011年9月1日起正式执行)(工资、薪金所得适用)

  应纳税所得额=扣除三险一金后月收入-扣除标准

北京继承二手房再卖_律师在线咨询免费  第2张

北京继承二手房再卖:房产赠与、继承、买卖哪个更划算?附:11城市二手房税费大全!

  买卖过户

  交易费用相对较高,低风险

  房产买卖简单来说,就是按照正常的商品房买卖缴纳,主要包括契税、个人所得税等,虽然税费较高,但是也是风险系数最低的。

  买卖税费下面会单独讲!

  房产继承

  税费最省,再次出售费用较高

  继承意味着继承人不需要支付房屋本身的价格而获得房产。

  但是有两个条件:

  ? 一是继承应当在被继承人死亡后才能发生;

  ? 二是继承遗产的应当是被继承人的法定继承人。

  《继承法》规定的法定继承人包括:配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、儿媳、女婿。

  继承第一顺序:配偶、子女、父母。继承第二顺序:兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。

  另外根据规定子女以继承的方式获得父母的房屋,不需要缴纳契税,只需要支付公证费和工本费。

  房产继承税费如下图:

  这里需要注意:继承的房屋再次出售需要缴纳20%的个税。

  赠与过户

  直系亲属免征个税/非直系亲属等同买卖

  如果是直系亲属间无偿赠与不动产的,免征个税,需缴纳契税(目前税率3%)。

  直系亲属包括:配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹。

  如果是非直系亲属间赠与,除契税外,还要交20%个人所得税。

  直系亲属房产赠与税费如下图:

  这里需要注意3点:

  1)部分限购城市,如北京,直系亲属间的房屋赠与仍需要具备购房资格!

  2)再次出售这个房子就进入房产交易买卖流程,根据实际情况可能还会交纳增值部分的20%个人所得税。

  3)非直系亲属间的赠与费用等同于买卖,过户君建议大家选择买卖过户的方式,具体情况可以拨打咨询热线:400-898-2490

  ? 二手房买卖税费问题?

  一直以来,有很多人被房产交易中的税费问题困扰,不知道买卖房子该交哪些税,也不知道税率,更不知道如何计算。接下来我就给大家做回活雷锋,整理出11城市房产交易税费大全,为大家排忧解难。

  契税

  增值税及附加税

  增值税:指不动产在流动过程中产生的增值部分为依据而征收的一种税。

  附加税:包括城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加

  满两年:我们可以看到一般将购房满2年的普通住宅,可免征增值税及附加税。

  个税

  满五唯一:我们可以看到满五唯一的普通住宅,可免征个税

  “满五”就是指房产证出证或契税票出票的时间已经满5年;“唯一”是指业主在本市内,登记在房屋权属登记系统里的只有这一套房。

  通过上述,我们可以发现,单纯考虑价钱是:继承>买卖>赠与。

  但是至于哪种最划算最适合自己,具体的还是要根据实际的情况来定,这跟家庭情况、套数等都有关系,不能一概而论。

  来源:西安特价租房

北京继承二手房再卖_律师在线咨询免费  第3张

北京继承二手房再卖:父母的房子。有三种买卖,赠予,继承,我再卖出时那种的费用少,

  我刚好有了解一些关于二手房税费怎么算的问题,这里和你分享一份计算资料吧,首先买房人需交纳的二手房交易税费为:1、契税:房款的1.5%(90平以内,首套,1%;90-143平米,首套,1.5%;144平以上或者两套,3%。)2、印花税:房款的0.05%3、交易费:3元/平方米4、测绘费:1.36元/平米5、权属登记及取证费:按各县区具体规定,一般情况在200元以内。卖房人应缴纳二手房交易税费为:1、印花税:房款的0.05%2、交易费:3元/平方米3、个人所得税:房产交易盈利部分的20%或者1%(房产人转让自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房取得的所得,可以免征个人所得税。二手房过户费怎么算的具体规定阐述如下:1、二手房过户核档费:50元/宗。2、二手房过户登记费:普通二手房住宅类为80元/套,买方承担。3、二手房交易手续服务费:住宅6元/平方米(房改房、经济适用房、安居房减半收取:3元/平方米);非住宅10元/平方米。买卖双方各承担一半。4、二手房过户土地收益金(代收):房改房、经济适用房、安居工程房买卖过户时收取,按房屋正常成交价的2%计征。卖方承担。5、二手房过户营业税及附加:房产证不到两年时间过户,营业税不能享受优惠减免,需要按转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。另契税,印花税,个人所得税同上所述。这里介绍得都很清楚哦,可根据这个来计算,很高兴为你解答,希望对你有帮助。

交通事故法律咨询免费 律师 免费律师 律师在线咨询

您可能感兴趣的文章

本文地址:https://www.miantuanwang.cn/news/145195.html
文章标签: ,   ,   ,   ,  
版权声明:该作品系作者结合法律法规、政府官网及互联网相关知识整合。如若侵权请提供相关证明,我们将按照规定及时处理。

文件下载

上一篇:
下一篇: