北京继承房产交易税_经济律师

时间:2021-06-24 12:57    分类:律师资讯
京师王海英律师团队

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北京继承房产交易税:个人住房买卖交易(含赠送和继承)涉及五大税种政策

  个人住房交易相关税收政策一览表

  (本文所称个人均不包括个体工商户,下同)

  一、住房买卖-卖方缴税相关政策

  税种

  适用情况

  计税标准及税率

  增值税

  购买不足2年的住房对外销售

  成交价格×5%税率

  购买2年(含)以上普通住房对外销售

  免征

  购买2年(含)以上的非普通住房对外销售

  北京、上海、广州、深圳

  成交价格减去购买房屋的原值后的差额×5%税率

  其他地区

  免征

  个人所得税

  能够提供房屋原值,或税务机关能够核实房屋原值

  成交价格减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金和有关合理费用后的差额×20%税率,详见附注2

  无法提供房屋原值,且税务机关未能核实房屋原值

  成交价格×1%征收率,其中成交价格不含增值税

  自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房

  免征

  土地增值税

  销售住房

  暂免征收

  印花税

  销售住房

  暂免征收

  城市维护建设费

  需要缴纳增值税的情况下

  按缴纳的增值税税额计征,根据行政区划,税率分别为7%、5%、1%

  教育费附加

  需要缴纳增值税的情况下

  缴纳的增值税税额×3%税率

  地方教育附加

  需要缴纳增值税的情况下

  缴纳的增值税税额×2%税率

  二、住房买卖-买方缴税相关政策

  税种

  适用情况

  计税标准及税率

  契税

  购买非家庭唯一住房

  成交价格×税率,税率查询当地规定,其中成交价格为不含增值税成交价格,下同

  购买90㎡以上家庭唯一住房

  成交价格×税率,减半征收契税

  购买90㎡及以下家庭唯一住房

  成交价格×1%税率

  印花税

  购买住房

  暂免缴纳

  三、房屋赠与-赠与方缴税相关政策

  税种

  适用情况

  计税标准及税率

  增值税

  无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹

  免征

  无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人

  免征

  房屋产权所有人死亡,法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人继承房屋

  免征

  其他情形的房屋赠与

  成交价格×5%税率

  印花税

  签订赠与合同

  存量房交易计税价格×0.05%税率

  四、房屋赠与-受增方缴税相关政策

  税种

  适用情况

  计税标准及税率

  个人所得税

  房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹

  不征

  房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人

  不征

  其他情形的房屋赠与

  按照“经国务院财政部门确定征税的其他所得”项目缴纳个人所得税,税率为20%

  契税

  法定继承人继承

  不征

  所有情况

  存量房交易计税价格×税率

  印花税

  签订赠与合同

  存量房交易计税价格×0.05%税率

  产权证贴花

  每件5元

  附注(具体政策)

  一、增值税

  1、个人销售其取得的不动产(不含其购买的住房),应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额,按照5%的征收率计算应纳税额。

  2、个人转让其自建的不动产(不含其自建自用住房),以取得的全部价款和价外费用为销售额,按照5%的征收率计算应纳税额。

  3、个人销售自建自用住房免征增值税。

  4、个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。

  5、个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。

  6、涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产免征增值税。

  家庭财产分割,包括下列情形:离婚财产分割;无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;房屋产权所有人死亡,法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。

  7、《财政部国家税务总局住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》(财税〔2020〕23号)规定,个人购买家庭唯一住房,家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女。

  二、个人所得税

  1、个人转让二手房取得的所得应按照“财产转让所得”项目征收个人所得税。对转让二手房收入计算个人所得税应纳税所得额时,纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证,经税务机关审核后,允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。

  2、个人转让自用达五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得,暂免征收个人所得税。

  3、以下情形的房屋产权无偿赠与,对当事双方不征收个人所得税:

  (1)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;

  (2)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;

  (3)房屋产权所有人死亡,依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

  4、其他形式的房产赠与(不属于“不征收个人所得税的房屋产权无偿赠与”),房屋赠与中的受增方按照“经国务院财政部门确定征税的其他所得”项目缴纳个人所得税,税率为20%。

  对受赠人无偿受赠房屋按照应纳税所得额的20%计征个人所得税,其中应纳税所得额为房地产赠与合同上标明的赠与房屋价值减除赠与过程中受赠人支付的相关税费后的余额。赠与合同标明的房屋价值明显低于市场价格或房地产赠与合同未标明赠与房屋价值的,税务机关可依据受赠房屋的市场评估价格或采取其他合理方式确定受赠人应纳税所得额。

  5、通过离婚析产的方式分割房屋产权是夫妻双方对共同共有财产的处置,个人因离婚办理房屋产权过户手续,不征收个人所得税。

  6、个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税,其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值,计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。

  具体公式:

  (不含增值税成交价格-含增值税的房屋原值-不含增值税的其他税金和有关合理费用)×20%。

  三、印花税

  1、对个人销售或购买住房暂免征收印花税。

  2、《中华人民共和国印花税暂行条例实施细则》第五条规定:

  “条例第二条所说的产权转移书据,是指单位和个人产权的买卖、继承、赠与、交换、分割等所立的书据。”房屋法定继承人、非法定继承人继承房屋及房屋赠与时,应依“产权转移数据”税目,按转移金额万分之五贴花,计征印花税。

  四、土地增值税

  1、对个人销售住房暂免征收土地增值税。

  2、以下继承及赠与房地产的行为不征收土地增值税:

  (1)房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。

  (2)房产所有人、土地作用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。

  五、契税

  1、契税税率为3%—5%。契税的适用税率,由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定,并报财政部和国家税务总局备案。对个人购买普通住房,且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同)唯一住房的,减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房,且该住房属于家庭唯一住房的,减按1%税率征收契税。

  2、自2020年2月22日起,对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同),面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。

  3、自2020年2月22日起,对个人购买家庭第二套改善性住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税。(北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施)

  4、对于个人无偿赠与不动产的行为,应对受赠人全额征收契税,但并不包括法定继承人继承土地、房屋权属的情况。

  法定继承人继承房屋权属不属于契税征税范围,不需要缴纳契税。但非法定继承人根据遗嘱承受房屋权属的,需要按规定缴纳契税,税率按照当地规定,计税价格由征收机关按照市场价格核定。计征契税的成交价格不含增值税。

  其中《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人,包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。

  按照《中华人民共和国继承法》规定,非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属,属于赠与行为,应征收契税。

  5、在婚姻关系存续期间,房屋、土地权属原归夫妻一方所有,变更为夫妻双方共有或另一方所有的,或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有,变更为其中一方所有的,或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有,双方约定、变更共有份额的,免征契税。

北京继承房产交易税_经济律师  第1张

北京继承房产交易税:北京办理房产过户手续及费用(继承+赠与+买卖方式)

  过户方式总共分为三种:

  最划算的方式:亲人之间的过户

  如果是父母子女之间的过户,继承的成本最低。只需交纳280元的登记费,没有营业税、个税和契税无。但条件比较单一,只有属于有继承关系的直系亲属之间的房产。直系亲属中,即便是兄弟姐妹,也不能采用继承的方式,只能选择赠与。办理赠与,除需缴纳280元的登记费外,还要缴纳3%的契税,千分之三的至千分之四的公证费。

  在实际操作中,因为继承是遗产人死后才可以进行产权过户,所以这种过户方式的人比较少。如果财产所有人生前没有留下遗嘱,就由法律界定。如果继承人很多,又想过户到其中一个人的名下,那么其他拥有继承权的人必须申明放弃遗产才行。

  如果财产拥有者生前留下有效的法律文件,指定继承人,必须是遗产人死前曾做过公证的遗嘱才有法律效力。当然,遗产必须是被继承人生前属于个人所有的财产。

  房子须缴营业税 赠与较划算

  目前不少购房的市民有这样的想法,用赠与过户逃避一些费用。但实际上这种方式也不省钱。当然,如果出售的房子离上次交易时间未满5年,需要交纳营业税的情况下,还是赠与划算些。

  计算:如果是一套价值90平方米,原发票价40万,价值50万元的房屋,在其交费最高的情况下和赠与对比。一般房产买卖中,属于二套房买卖,且需要交纳营业税的情况,交费是最高的。

  两种交费的差别是:

  赠与方式:280元登记费 、1.5万元契税(3%)(二套购房)、 1500元公证费(千分之3至千分之四公证费);

  总计交费:16780元

  买卖方式:80元登记费、1.5万元契税(3%)(二套购房)、2.75万元营业税(5.5%营业税)、个人所得税(50-40)*20%=20000万元、540元交易费

  总计:63120元

  房产赠与公证具有较大的风险性,在房产过户之前如果赠与人放弃赠与,此时,即便买方已付定金,由于赠与的性质决定对卖方也无任何约束责任可追究,即便是告上法庭,法院也不易判决,这样势必会给购房者带来一定的经济损失。

  首次购房 5年以上费用最低

  实际生活中,房屋过户的形式中,买卖是最常见的,也是操作较为便捷和安全的方式。但是即便在买卖方式的过户中,不同的情况,费用也是不同的。

  从房屋的性质上来说,商品房、经济适用房、房改房交纳的交易费也不同,分别是每平方米6元、每平方米3元、每平方米1.5元,再加80元登记费。赠与和继承都不需要交交易费,只需交280元登记费。

  当然占大头的依旧是税费,“首次购房的,可根据购买的面积不同享有优惠。而且卖房人在房屋出售的时候,距离买房时间不足5年,要上营业税。”

  不同类型房产交易的税收标准

  继承的房产交易时:

  五年内

  契税:建面小于90米1% ,建面90-140米以上1.5%

  二套3%

  营业税:5.55%个税:1% 手续费:建面*6 工本费:80元 公证费:2% 夫妻1%

  五年外:

  契税:建面小于90米1% 建面90-140米以上1.5%

  二套3%

  营业税:建面140米及以上(评估-原值)5.55% 个税:二套及以上1% 手续费:建面*6工本费:80元公证费:2%夫妻1%

  赠予房产交易时(直系亲属):

  五年内:

  契税:建面小于90米1% ;建面90-140米以上1.5%

  二套3%

  营业税:5.55% 个人所得税:1% 手续费:建面*6 工本费:80元 公证费:2%

  五年外:

  契税:建面小于90米1% 建面90-140米以上1.5%

  二套3%

  营业税:建面140米及以上(评估-原值)5.55% 个人所得税:二套及以上1% 手续费:建面*6 工本费:80元 公证费:2%

  备注:夫妻更名、继承、赠予、遗失补证以原产证发证日期为准,产权以购房日期为准。

  私产普通住宅(建面小于144米):

  五年内

  契税:建面小于90米1%;建面90-140米以下1.5%

  二套3%

  营业税:评估价*5.55% 个人所得税:1% 手续费:建面*6 工本费:80元;

  五年外

  契税:建面小于90米1%;建面90-140米以下1.5%;

  二套3%。

北京继承房产交易税_经济律师  第2张

北京继承房产交易税:房产继承税费最新规定 房产继承如何办理

  我们的生活中总是和税收有着一些关联的,我们在工资上是需要交纳一定的个人所得税,就是我们的住房也是在交易的时候,要缴纳一定的房产交易税,当然了,房产继承也是不例外的,房产继承也是需要交纳一定的税费,然后才可以办理相关的房产继承手续。那么,房产继承税费最新规定?房产继承如何办理?

  房产继承税费最新规定?

  1、印花税,包括合同印花税和权证印花税。合同印花税:根据印花税税目税率表,产权转移书据按所载金额万分之五贴花。例如,一套100万的房子需要办理继承过户,要承担100万×0.05%=500元的合同印花税;权证印花税:每本5元。

  2、契税。根据相关规定,法定继承人继承房地产,免交纳契税;对非法定继承人过户房产,需要缴纳契税,税率1.5%。

  3、继承人的不管是第几位都是不用向税务部门缴纳任何税费的,也可以说是一个更名手续,只有工本费。如果进行买卖,缴纳的税费要高出一半左右,因为只是缴纳的个人所得税有房屋总价的20%之多。

  4、房产证已过2年,可免征;房产证未过2年,估价×5.6%,总结起来的话,继承的话,需要办理继承协议公证,需要交纳公证费,过户时缴纳房产评估费,契税和印花税以及工本手续费等费用。

  房产继承如何办理?

  1、 继承公证:申请人应当到房屋所在地的公证处办理继承公证,领取继承公证书。在办理公证时,必须提供房屋权属人的死亡证明、合法机关出具的合法继承人名单证明,以及原房屋权属人立有的遗嘱(如有遗嘱),亦应提交遗嘱原件。若部分合法继承人自愿放弃继承权,必须出具放弃财产承诺证明。

  2、房屋评估:必须通过评估公司对房屋进行市值评估。评估公司会根据房屋所处的路段、坐向、楼层、楼龄等重要因素,作出专业的价格分析和楼价评估,定出准确的物业市值价格。

  3、房屋测绘:申请人须到房地产测绘部门申请办理房屋面积测绘或转绘手续,领取测绘成果或者附图,以便办理产权登记手续。

  4、继承登记:申请人持房产证、继承公证书、房屋测绘等证明到房地产交易申请继承登记手续。填写《房地产产权登记申请书》,并递交上述资料后,办案人员将收件立案受理,并核发回执。待一切资料审核后,即发放已更改权属人的房产证明。

  综上所述,本文主要是讲述了房产继承税费最新规定,以及房产继承如何办理的相关内容,现在我们知道了房产继承是每一个人都有可能办理的手续,这些税费在我们办理的时候,也是不是很多的费用,但是我们必须要按时来缴纳相应的税费才可以。

北京继承房产交易税_经济律师  第3张

北京继承房产交易税:继承的房产再次交易产生20%税费?

  父母离异,从未和父亲有过联系。之后2000年母亲花了12万买了套70平米的商品房,名字写的是外婆名字,06年母亲过世,11年后外婆也过世,于是就把房产继承到姨妈的名下。按道理来说这是母亲留给我的遗产,姨妈也说房子是我的。但是当下我想把房子以42万的价格卖掉,但到房地产交易中心说要交20%的税。请问20%是按12万的20%交还是42万的20%交,并且该税费有什么办法避税或减免没?姨妈名下没房,但他老公名下有套130平米的房子。

  如果只是把房子从你姨妈名下赠与到你名下,那么,是不需要支付房产税的。但如果是你要把房子卖给其他人的,则按照法律规定必须缴纳房产税,这是没有办法规避的。至于房产税的金额,通常是按照房屋的市场价值来进行计算,也就是你说的42万元。但是这个房产税并不是一定要有卖方来承担的,也可以由买方来承担,最后是由买方和卖方协商确定的。

  此房屋属于拆迁还房,原房主拆迁后已死亡,19年11月开发商才办理好房产证,现房产证上是原房主的3个子女的名字,如果现在要过户卖给别人,要交20%的个税吗?

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