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北京继承房屋不动产需要购房资格吗：夫妻婚前共同买房，一方无购房资格怎么办
北京房地产专业律师靳双权()，专业代理房产继承、二手房买卖、借名买房、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房屋买卖合同 纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、原告诉称
原告史可、付凯称：二原告系男女朋友，双方合资买房供结婚使用。2020年7月12日，二原告通过中介与被告签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定被告将其所有的位于大兴区天堂河农场1001号房屋出售给原告。双方约定房屋价格165万元，原告采取公积金贷款方式支付房款，贷款金额为120万元，。合同签订当天，原告按照合同约定向被告支付定金2万元。2020年9月14日，原告与被告双方办理了网签，在后续合同履行中，被告因近期房价上涨，拒绝配合原告办理贷款申请、过户等手续。被告的行为已经构成违约，遂诉至法院要求：1.解除原、被告双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》;2.返还原告定金2万元;3.支付原告违约金33万元、房屋升值损失110万元;4、支付原告居间服务费16500元。
二、被告辩称
被告曹栋辩称：原告已经同意解除合同，不牵扯赔偿问题。对于违约责任，在签合同时，史可并没有说是她买房，没有参与合同的签订和协商，付凯在签订合同时也没有告诉我其没有购房资质。作网签时我也没有到场，网签的购买人是原告和中介变更的，没有经过我同意。
三、审理查明
2020年7月12日，原告付凯与被告曹栋签订《北京市存量房屋买卖合同》，且双方与中介公司签订《补充协议》。其中，合同约定：曹栋将其位于大兴区的涉案房屋出售给付凯，房价款165万元;买受人在签订本合同的同时支付定金2万元。补充协议约定：乙方于2020年7月12日向甲方支付定金2万元;甲方最迟应于2020年9月1日前办理完毕解除抵押登记手续，乙方应于此房网签后一个月内将首付款45万元自行支付给甲方;甲乙双方应于网签后5个工作日内，共同前往贷款机构办理贷款申请;在贷款机构签发批贷函后5个工作日内，甲乙双方共同办理房屋所有权转移登记手续。
关于违约责任的约定：甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，包括逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的、拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格等，甲方出现根本违约情形，应以房屋总价款的20%向乙方支付违约金。乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约包括逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日等，乙方根本违约，应以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金。
2020年7月12日，付凯将定金2万元支付给曹栋。同日，付凯向中介公司支付居间服务费16500元。2020年9月14日，中介公司对涉案房屋办理了网签手续，但网签合同的买受人为史可，出卖人为曹栋。该合同无买受人史可及出卖人曹栋签名。2020年3月29日，史可与付凯登记结婚。在合同签订时，付凯尚未取得本市购房资格，史可具有本市购房资格。
庭审中，中介公司工作人员出庭作证称：双方签订合同时被告的房本还在贷款公司押着，没有看到房本，只有复印件没有原件。签完合同，买方史可支付2万定金给曹栋，约定9月中旬房拿回来。但房本一直没有拿回来，所以就一直没有办法面签。到2020年年底房本取出来，之后双方对房屋价格产生了争议，卖方要求按市场价格来卖，原告不同意。对于网签主体变更，房屋买卖合同是付凯签的，当时史可也在场，就是没在合同上签字，但二原告是一起买的，要结婚用，曹栋也是知情的。当时二原告还没有结婚，史可有购房资格，付凯没有，所以网签就要写史可的名字。
四、法院判决
一、于判决生效之日起解除原告付凯与被告曹栋于二○锦工年七月十二日签订的《北京市存量房屋买卖合同》;
二、被告曹栋于判决生效后十日内返还原告付凯购房定金20000元;
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
五、北京房地产律师靳双权点评
原告付凯与被告曹栋签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，属有效合同。但在合同签订时，付凯尚未取得本市购房资格，根据北京市住房限购政策的相关规定，该合同无法实际履行，应予以解除。
而根据双方提交的证据及证人证言综合分析，可以判定双方对合同买受人变更为史可一事并未达成一致意见。付凯、史可虽主张系其二人共同购房，且史可具有购房资格，但在签订合同时，其二人尚未结婚，该主张缺乏法律依据及相关证据支持。付凯明知其自身尚未取得本市购房资格，却签订房屋买卖合同，导致合同解除，其应自行承担合同解除的相关责任。其主张的违约金、房屋升值损失、居间服务费等均很难得到支持。在庭审中，对已收取的定金2万元，曹栋当庭同意退还给付凯，法院一般不予阻拦。
北京继承房屋不动产需要购房资格吗：官宣：北京房地产政策最新最全最专业详解
? 按照规划用途，可以分为住宅，工业用房，商业、办公类项目等；
（普通已购公有住房、中央在京单位已购公有住房、直管公有住房经济适用房、按经济适用房管理的房屋、平房、四合院等；
? 按照是否具有政策保障性划分，可以分为保障性住房和非保障性住房；保障性住房又可分为经济适用房、两限房、公共租赁住房、廉租住房等；
? 按照所有权类型划分，又可分为“取得房屋所有权”房产和“取得房屋使用权”房产。
? 定义：
【住宅】住宅是指专供居住的房屋。它包括别墅、宿舍，但不包括住宅楼中作为人防使用、不住人的地下室，也不包括托儿所、病房、疗养院、旅馆等具有专门用途的房屋；其土地使用年限：70 年；层高限制：住宅标准层高不应小于 2.7 米。
【非住宅】非住宅是指除了住宅以外的非居住用房屋。它包括办公用房、商办类用房、车库、厂房、仓库等；其土地使用年限：40 年或 50 年。
? 界定：
（最早第一批《中华人民共和国房屋所有权证》设计一栏有时也会写公 寓、车库等字样）
? 注：公寓（看土地使用年限，从而判断性质是否为住宅。一般来讲使用年限是 70 年的属于住宅，使用年限不是 70的属于非住宅，即商办类住房
【商品房】商品房是指在市场经济条件下，通过出让方式取得土地使用权后开发建设的以市场价出售的房屋，市场上所有允许上市交易的房屋类型，均统称为商品房，其中含新商品房及二手房、存量房。
【已购公房】指按照国家房改有关售房政策，单位职工按成本价、标准价或优惠价购买的原产权属于单位的公有住房。职工根据国家政策，按成本价或标准价购买的由单位建设的安居工程和集资合作建设的住房（又称房改房）。
【央产房】央产房系已购公房中的一类，其原产权单位一般为部委机关。央产房上市交易前，必须办理上市登记备案。
【经济适用房】是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。它是具有社会保障性质的商品住宅。
【二类经济适用房】包括但不限于：回迁性质或康居、安居性质的房屋，以及按经济适用房管理的房屋。
【两限房】两限房指经政府批准，在限制套型比例、限定销售价格的基础上，以竞地价、竞房价的方式，招标确定住宅项
目开发建设单位，由中标单位按照约定标准建设，按照约定价位面向符合条件的居民销售的中低价位、中小套型普通商品住房。
【平房】平房就是只有一层的房子，以区别于楼房。平房有很多种，市区内的平房，主要是以四合院的形式出现。而在农村有很多平房，大部分是独门独院的，大多是当地农民自己建的。
【共有产权住房】
①20209 月 20 日《北京市共有产权住房管理暂行办法》发布，北京的共有产权房政策于2020 年 9 月 30 日正式实施；
② 共有产权房是政府提供政策支持，由建设单位开发建设，销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平，并限定使用和处分权利，实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。简言之，共有产权住房低于市场价，政府和购房人各持一定比例的产权，房屋使用权归购房人，在落户、入学和购买其他普通商品住房一致。
一类经济适用房如果上市交易，需要达到什么条件？
契税发票填发日期或产权证登记日期满 5 年。
? 购房合同日期在 2008 年 4 月 11 日（含当日）之前且满五年的一类经适房，交易时不需要提供放弃优先回购证明；
? 购房合同日期在 2008 年 4 月 11 日之后且满五年的一类经适房上市交易时，需要到申请购房时的区县住房保障办公室开具放弃优先回购证明(重点工程不需要)。
平房、四合院如果上市交易，需要做什么？
从 2020 年 1 月 1（以下均简称产权证后方可进行交易。
央产房上市交易条件
央产房必须先办理上市交易手续，方可交易。
办理央产房上市的手续在什么地方办理？大约时效如何？
【手续】
? 若产权人能到场需准备：①业主本人身份证原件；②配偶身份证（可以是复印件（同）原件；⑤物业供暖结清证明原件；⑥公共维修基金缴纳证明原件。
? 若产权人不能到场需准备：①公证委托书原件，委托事项为代办央产房上市审核手续;②受托人身份证原件;③产权人身份证复印件；④产权人配偶身份证复印件;⑤产权证原件;⑥原始购房协议（合同）原件;⑦物业供暖结清证明原件；⑧公共维修基金缴纳证明原件。
以上材料除物业供暖结清证明和公共维修基金缴纳证明外，其他均留存复印件。规格要求 A4 纸，二代身份证需复印正反面。
【说明】
若购房合同丢失，可到原产权单位或房屋所在区县房地局调档，复印后盖原产权单位或房屋所在区县房地局公章；如原产权单位与产权人未签订购房合同，原产权单位应开具无购房合同证明，并注明单位经办人和联系电话；
办理央产房上市需要公共维修基金缴纳证明，公共维修基金需要交给产权单位，由单位出具证明。
（蓝岛西区如果还没有备案，需要房屋所在单位到央产大厅做备案才能上市登记。
【办理时效】资料齐全，央产房上市手续一般当天办结。
央产房住房面积标准是什么？
在京中央国家机关职工住房面积标准：公务员、科级以下：60 ㎡；正副科级：70 ㎡；副处级：80 ㎡；正处级：90 ㎡；副司（局）级：105 ㎡；正司（局）级：120 ㎡。
央产房住房面积超标，上市交易前应怎么做？
家庭名下所有已购公房、廉租房、使用权（单位）房屋面积之和，为计算基数：
①职工购买现住房超标的，能分割退回要分割退回；
②不能分割退回的，可上浮一个职级对应标准（正司局级上浮 20㎡）。在浮动范围内按超标面积×1560 元/㎡计算，超过浮动范围的按超出部分×4000 元/㎡计算，计算总和交给原单位。
【例】普通公务员家庭名下仅有一套央产房，建筑面积 75 ㎡，其补交款项：10 ㎡×1560 元 5 ㎡×4000 元=35600 元。
京籍家庭的定义
居民家庭成员中至少有一个具有北京市户籍的，即视为京籍户籍家庭。
视为京籍户籍家庭的，包括哪几类情况？
①持有有效《北京市工作居住证》的家庭，可视为京籍户籍家庭；
②本人为在京集体户口(学校)，其集体户口本首页盖有本市公安局章，且本人页职业一栏显示“博士后”的人员或本人为外地户口，其博士后关系在北京博士后工作站，且可以提供北京居住证的人员，可视为京籍户籍家庭；
③驻京部队现役军官和现役武警家庭（志愿兵和士官，不属于军官，不符合本条所描述的购房资格）；
④北京市单位集体户口（注：非本市户籍人口因就学迁入学校集体户口的，不能视为京籍户籍家庭）；
⑤京籍户籍未成年子女，其父母/监护人婚姻状况为离异或丧偶的外埠居民，可按京籍单身家庭购房；
⑥京籍户籍未成年子女，其父母/监护人婚姻状况为已婚的外埠居民，可按京籍已婚家庭购房。
京籍户籍家庭的限购政策
北京已婚家庭限购两套住房，北京单身(未婚\离异\丧偶)家庭限购一套住房；
? 达到或超过上述住房套数的家庭，暂停在本市购买住房；
外埠家庭在京购房限购政策
外埠家庭在京限购 1 套住房，若家庭名下在京已有住房，则无法再次申请购买本市住房。买受人需要满足以下条件：
【社会保险】近期连续 60 个月（含）以上在本市缴纳社会保险，且同时持有本市有效居住证明，可申请购买 1 套住房。
二者条件必须同时满足。说明：因工作调转产生的断缴不超过 3 个月，认可补缴，除此之外，不认可其他类型的补缴的断缴部分。社会保险指的是养老保险；
【个人所得税】近期连续60（含以上在本市缴纳个人所得税（最长断缴不超过3个月，且同时持有本市有效居住证明，可申请购买 1 套住房。二者条件必须同时满足；
注：连续 60 个月（含）以上在本市缴纳个人所得税是指按“工资、薪金所得”缴税的纳税人，从申请月的上一个月开始往前推算 60 个月在本市连续缴纳个人所得税；按“个体工商户生产、经营所得”缴税的纳税人，根据其适用的计税期间，从申请月的上一个月（或上一季度）开始往前推算 60 个月（或 20 个季度）在本市连续缴纳个人所得税。
港、澳、台、华侨、外籍人士的限购政策
港、澳、台、华侨、外籍人士购房，在北京只能购买一套用于自住的住宅类的房屋；资格审核通过后办理过户业务时需提供《涉外审批单》、有效的身份证明及译本公证。
公司、单位或集体，购房的限购政策
①中国大陆公司在京购房不受限制（个人独资不能在京购买住宅类房产；
②境外机构在京设立分支、代表机构（经批准从事经营房地产的企业除外）可在本市购买办公所需的非住宅房屋；
③个体工商户连续 5 年（含）以上在本市缴纳个体工商户税，限购 1 套住房(含新建商品住房和二手住房)，只能出经营者本人房本或经营者及家庭成员共有房本；
④单位、公司或集体购买住宅类房屋，三年内不可上市交易（以网签日期或产权证日期为准。
通州区的限购政策是什么？
北京市住建委与通州区政府联合发布限购政策：
【京籍家庭】名下无任何房产，可在通州区购买 1 套商品住房；若其家庭名下已有一套本市住房，则需满足在通州落户 3 年（含）以上，或者在通州区连续 3 年（含）缴纳社会保险或者个人所得税，方可在通州区再次购买 1 套商品住房。
【外埠家庭】需要满足在本市购买商品住房条件的基础上，并近 3 年在通州区连续缴纳社会保险或者个人所得税，方可在通州区购买 1 套商品住房。
商办类用房买卖条件？
在 2020 年 3 月 26 日之前已销售的商办类项目再次上市出售时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人。
在 2020 年 3 月 26 日之后新建商办类项目，个人不允许购买。购买商办类用房时，需要全款购买。买受人需要满足以下条件：
①本人名下在京无住房和商办类房产；
②在申请购买之日起，在京已连续缴纳满 60 个月的社会保险或者连续 60 个月缴纳个人所得税。
住宅和非住宅的限购套数关系
① 购买住宅类房屋：家庭名下已经拥有的按照非住宅类管理的房屋，不影响买房资质审核时的套数计算；
② 购买非住宅类房屋：个人名下已经拥有的住宅、非住宅、平房，均应计入买房资质审核时的套数计算。
住宅平房的限购政策
住宅平房出售对象为居民家庭的，必须符合以下条件之一：
①尚未拥有住房的本市户籍居民家庭或单身人士（含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭，下同；
②已拥有 1 套住房的本市户籍居民家庭；
③在本市尚未拥有住房且在本市连续缴纳社会保险或个人所得税 5 年（含）以上的非本市户籍居民家庭。
房产继承、房产赠与及夫妻更名是否需要购房资质？
【房产继承】不需要购房资质；
【房产赠与】受赠人需要购房资质；若受赠人为所赠房产的共有人，则在接受部分产权时，不需要做资质审核；
【夫妻更名】接收人为非境外人士，不需要购房资质，可直接办理夫妻更名；接收人为境外人士，需要确认其有购房资质后方可办理夫妻更名（境外人士包括：外籍人士、港澳台同胞以及华侨。
购买法拍房需要购房资质?
竞拍方为自然人的(个体工商户、个人独资企业视同自然人)，要求竞拍家庭或个人符合本市限购政策；同70年产权住宅一样需要购房资格。
资质审核的流程及时效为多久？
【流程】提交申请-网签专员制作下发申请表-经纪人将表单与客户确认签字-将表单回传至系统-建委系统审核。
2020 年 4 月 20 日起，资质审核信息进入建委系统后，办理时限缩短至 1 个工作日。
申请通过后有效期为多长时间？
审核通过后，有效期为
关于京籍家庭购房资质的注意事项
【情况一】
北京户籍家庭名下已有“经济适用房”再次购买住房时，若为 2008 年 4 月 11 日之后购买，则客户无购房资质；
如核实后名下确有“经济适用房”，可在经济适用房满 5年后，选择“经济适用房转商品房”，计名下已拥有一套住房；
如果是 2008 年 4 月 11 日（含）之前购买的，则直接计名下已拥有一套住房；
【情况二】
北京户籍家庭已承租廉租房或是领取补贴的，提交购房资质“可初审通过”但必须签约前到原申请户口所在区县住房保障管理部门进行资质复核；
【情况三】
购房家庭房屋产权不能单独登记在没有购房资质的人员名下，只能登记在有购房资质的人员名下，或做共有权。签约时特别注意“京籍家庭”名下住房状况，避免造成纠纷。
注：本条所提及经济适用房为一类经济适用房，全文未做特殊说明时，均为一类经济适用房。
北京市在校学生集体户口申请购房资质审核时应提供哪些备件？
①学生配偶为京籍户口，则可按照京籍家庭审核；
②除上述情况外，如在京能提供连续 60（含以上社保或连续 60（含以上纳税的，可按外埠家庭审核资质；
③审核通过后，过户时正常提供学生户口、有效期内的身份证及学生证。
公司、单位或集体，申请购房资质审核时应提供哪些备件？
公司、单位或集体购房时，不需要做资质审核。
【房】以家庭为单位，在京住宅套数，网签在其家庭名下和登记在其家庭名下的住宅都认定为其拥有的房屋套数；
【贷】以家庭为单位，名下贷款用途为住房的贷款笔数，贷款笔数包含商业贷款和公积金贷款；
【特殊房产】商业用房不允许以个人名义申请贷款。
2.商业贷款存在哪些情况下，银行会拒贷？
①假资质（假资料、假收入证明、假工资流水等）；
③逾期次数过多（信用卡及其他贷款逾期 2年内连续3次或累计6次，信用卡止付或呆账，进入征信黑名单；
④收入不符合贷款要求；
⑤不符合限购政策。
①批贷未放款：根据银行要求，执行新利率；
②已放款利率调整时间节点：次年 1 月 1 日开始执行新利率（具体按借款合同约定执行）。
特殊情况：
【花旗银行】下一季度开始执行；
【汇丰银行】次月 1 日执行新利率。
【房龄】一般不超过 30 年，且贷款年限 房龄≤55 年；
【借款人年龄】贷款年限 借款人年龄≤69周岁（光大银行、中国银行可贷至70 周岁，工商银行可贷至75 周岁；
【最长贷款年限】不超过 25 年；
以上三点同时满足，以贷款年限短的为准。
①需要达到总负债（抵押类贷款、信用贷类）月还款的二倍及以上；
②按照银行要求的格式进行开具、联系方式需留座机；
③收入证明上需加盖工作单位公章/人事章
收入证明
工资流水
学历证明
身份证明
户口本
婚姻证明
户口本显示丧偶或提供配偶死亡证明
营业执照副本复印件盖公章、
工作证、在职证明（提供其中一种）
说明：买受方为公司法人代表或合伙人，需要额外提供营业执照/公司章程/组织机构代码证/股东决议等副本复印件加盖公章 注意事项：1.买受方为公司的贷款，链家暂不做公司业务，只办理个人住房贷款；2.征信银行自行查询，不需要买受方提供。
①买受方产权人或共有权人中不能有未成年人、限制民事行为能力人或无民事行为能力人；
②买受方主借款人必须为产权人；辅助借款人可以不是买受方产权人或共有权人；
③买受方申请人年龄要求在 18-59 周岁之间，超过该年龄不予申请，特殊情况可与主办及银行单笔沟通。
特殊政策如下（其他特殊情况，单笔手续，单独与专员、银行，进行沟通，不做特殊性描述）：
① 业主未成年人：北京银行、中国银行、光大银行；
② 业主无民事行为能力：中国银行（有法院判决书且指定监护人；
③ 半地下室：建设银行、华夏银行；
④ 业主不到场：汇丰银行、其他外资银行；
⑤ 业主配偶不到场：邮政储蓄银行；
⑥ 两限房：农业银行、建设银行、中国银行。
（各银行提前还款政策，更新截止日期 2020 年 4 月 1 日）
工商银行
1 个月
原则上 3 个月后可以还，无违约金；
除季度末/半年末/年末外，1 个月后也可提前还款。
电话预约
提前一个月预约，过本期还款日后方可预约
北京农商
3 个月
3 个月还款无违约金。
电话预约
提前 2 周预约
中国银行
3 个月
3 个月还款无违约金。
柜台预约
提前一个月预约
招商银行
6 个月
半年后提前还款，无违约金。
柜台预约
提前一个月预约
北京银行
12 个月
1 年后可提前还款，无违约金。
电话预约
提前一个月预约
中信银行
12 个月
1 年后可提前还款，无违约金。
柜台预约
每月 5 日前可预约
兴业银行
12 个月
1 年后可提前还款，无违约金。
电话预约
提前一个月预约
华夏银行
12 个月
1 年后提前还款，无违约金。
电话预约
提前一个月预约
汇丰银行
36 个月
1 年内还款，收取还款额 3%违约金；
1-2 年还款，收取还款额 2%违约金；
2-3 年，全额还款收 1%违约金，部分还款无违约金；
3 年后还款，无违约金。
电话预约
提前一个月预约
市属公积金
中国银行 农业银行
工商银行 建设银行交通银行 北京银行
招商银行 中信银行
北京市(含各区县) 住房公积金管理中心
个人登记号：
身份证号 两个0
110XXXXXXXXXXXXXXX00
国管公积金
建设银行 中国银行交通银行 工商银行
中央国家机关住房资金管理中心
一般单位登记号以5开头
512XXXXXXXXX
或 502XXXXXXXXX
中直公积金
中共中央直属机关住房资金管理中心北京住房公积金管理中心中直分中心
备注：具体情况根据借款人实际缴存地点为准。
以下3 个条件必须同时满足：
①开户1年以上并且连续12 个月足额缴存（近期；
②目前在缴存状态；
③申请人及其配偶无未还清的公积金及贴息贷款。
特殊情况：北京户口的借款人，如公积金缴存为外地缴存购买首套住房，可持就业地公积金管理中心出具的缴存证明，在北（9 月 17 后的网签抵押后放款，具体情况待交易中心确认）
? 首套：全国无贷款记录（包含公积金贷款、商业贷款，北京无房
? 二套：离婚不满一年或在京有房或全国有 1 笔住房贷款记录（包含公积金贷款、商业贷款）
? 三套：拒贷（在京拥有 2 套住房者或全国拥有 2 次住房贷款记录者）
① 批贷未放款：根据银行要求，执行新利率；
② 已放款利率调整时间节点：次年 1 月 1 日开始执行新利率（具体按借款合同约定执行）。
市属：65-夫妻双方最小年龄；国管：69-主借款人年龄；
【按房龄计算】贷款最长时间：砖混结构：房龄 贷款年限≤47 年；钢混：房龄 贷款年限≤57 年；
【银行要求】最多贷款 25 年。
以上三点同时计算，以贷款年限短的为准。
7.公积金贷款如何确定贷款额度？
市属公积金贷款如何确定贷款额度？
首套：最高 120 万，户籍是东西城的最高额度上浮 20 万，城六区户籍最高贷款额上浮 10 万
二套：最高 60 万
缴存年限挂钩：缴存 1 年额度 10 万，按缴存年限累加额度，不满一年的按一年计算额度
计算公式
（个人缴存额÷缴存比例-1484）×0.6÷对应年限月最低还款额
（个人缴存额÷缴存比例-2968）×0.6÷对应年限月最低还款额
首套普通：贷款 6.5 成
首套非普：贷款 6 成
二套普通：贷款 4 成
二套非普：贷款 2 成
以上条件计算结果取最低额度，确认最终贷款金额。
国管公积金贷款，确定贷款额度有什么特殊要求？
【试算额度】需要在网签之前就要让借款人试算贷款额度；在客户有用国管公积金购房意向时便可以咨询具体额度；
【贷款成数】首套、二套均为 8 成
【贷款金额】：首套 120 万元，二套 80 万元
以上三者计算结果取最低额度，确认最终贷款金额。
市属组合贷额度
首套：最高 120 万，户籍是东西城的最高额度上浮 20 万，城六区户籍最高贷款额上浮 10 万
二套：最高 60 万
缴存年限挂钩：缴存 1 年额度 10 万，按缴存年限累加额度，不满一年的按一年计算额度计算公式
单身：（个人缴存额÷缴存比例-1484）×0.6÷对应年限月最低还款额
已婚：（个人缴存额÷缴存比例-2968）×0.6÷对应年限月最低还款额
首套普通：贷款 6.5 成;
首套非普：贷款 6 成；
二套普通：贷款 4 成；
二套非普：贷款 2 成
以上条件计算结果取最低额度，确认最终贷款金额。
商贷部分：n（评估值或网签价中较低的）×贷款成数-公积金贷款部分
国管组合贷额度（具体计算时，请以柜台计算为准）
【公积金部分】登录国管公积金官方网站复制到浏览器打开），注册账号，点击贷款额度试算。
【商贷部分】
①单身:（个人缴存额÷缴存比例-1484-公积金部分的月供）÷对应年限的月均还款额；
②已婚:个人缴存额÷缴存比例-1484×2-公积金部分的月供÷对应年限的月均还款额。当夫妻二人均满足公积金贷款申请条件时，其缴存额=夫 妻，缴存比例按其高比例值计算。
①产权人或共有权人中不能有未成年人、限制民事行为能力人或无民事行为能力人；
②最多只允许2人同时申请借款，且借款人之间必须为直系亲属（需提供亲属关系证明；
③如果产权人与借款人之间为夫妻关系时，借款人可以不是产权人之一；除此之外，借款人必须为产权人之一；
④如果产权人与借款人之间不是直系亲属时，要求借款人必须是产权人之一，且只能按照借款人对房屋所占份额进行贷款。
普通住宅和非普通住宅的界定标准是什么？
5环内
≤39600
≤468
5-6环
≤31680
≤374.4
6环以外
≤23760
≤280.8
① 住宅小区建筑容积率在 1.0（含）以上；
② 单套建筑面积在 140 ㎡（含）以下；
③ 单价或者是总价不超过最高限，满足其一即可。
以上三点需同时满足为普通住宅，反之为非普通住宅。具体单价和总价标准见上表。
【计算方式】均价×非普通住宅系数 1.2×环线系数；
面积均价：2.2 万元/平方米；
单套均价：260 万元/套；
环线系数：a、5 环以内 1.5
b、5-6 环 1.2
c、 6 环外 0.9。
如何界定房屋是否满 2 年或满 5 年？
【商品房】【经济适用房】以及【二类经济适用房】：均以契税发票填发日期或产权证登记日期，二者更早的时间来计算；
【已购公房】产权证填发日期、原始购房合同签署日期、第一笔购房款的银钱收据日期，三者更早的时间来计算，收据的章和购房合同的章要一致收据才有效（只要一个日期满 5 年即可；
【日期追溯】可以追溯原产权证登记日期的情况：①自然人姓名变更；②单位名称变更；③房屋地址变更；④夫妻更名；⑤继承；⑥直系亲属赠与（范围：父母、子女、祖/外祖父母、孙/外孙子女、兄弟姐妹）；⑧遗失补办、破损补办产权证。
房产权属来源一半继承，一半赠与，再次交易时如何界定产权年限?
继承、直系亲属赠与部分：均可按原购房日期核定产权年限；非直系亲属赠与部分按受赠日期核定产权年限。
计税价格（缴税基数）如何确定？
【计税价格】网签价格与过户指导价，二者孰高，即为计税价格。
商品房如何缴税？（个人对个人）
注：贷款利息，若之前业主办理的“高贷低过”，即提供给银行的合同价高于提供给建委的合同价，则贷款利息不可减免。
鉴于目前北京的交易情况，一般来说由买家承担所有税费（下同），具体情况具体商议。
已购公房如何缴税？（个人对个人）
经济适用房如何缴税？（个人对个人）
二类经济适用房如何缴税？（个人对个人）
备注：以上四种房屋性质的住宅，登记费 80 元/本，每增加一本收费 10
平房以及继承或赠与后的房产出让时，同商品房计税标准一致。
非住宅（商办类用房）交易过程中涉及税目及税率？（个人对个人间交易）
公司对公司交易涉及税目及税率？
①出售继承房产的关键是要办理继承公证；
②带着继承公证、原不动产权证办理不动产权证更名；
③值得注意的是继承的房产再次出售时不是以新不动产权证登记日期为准，而是按照原不动产权证登记日期为准。查证原不动产权证登记日期要去房管局档案管理中心提交不动产权证、身份证申请调档，取得调档函。
①办理继承时无需进行北京市购房条件资质审核；
②继承的房产将计入房产套数，继承人在购买新的房地产时受限购政策的影响；
③入，成为京籍户口；
④继承人继承房屋不能视为销售，无需办理房源核验、资质审核、网签，无需缴纳税费。
房产赠与是指房产权利人将自己拥有的房产，无偿转让给他人的一种民事法律行为。另外对非法定继承人的遗赠属于赠与行为。
房产赠与视为销售，因此房屋赠与的办理要求和流程为：
①对房屋进行房屋信息查询；
②受赠人必须具有北京市购房资格，且如果是赠与成年人需对受赠人进行资质审核，赠与未成人因为已经以家庭为单位进行资质审核，所以无需进行资质审核(需要特别注意的是赠与需在购房资质审核有效期 30 个自然日内完成)；
③无需网签，但是房屋出赠人与受赠人订立书面合同，即赠与书。房屋赠与一定要采用书面规范形式；
④办理房屋赠与需要办理房屋赠与公证;
⑤按规定缴纳相关税费，包括契税税率 3%，印花税 0.1%，如果是非直系亲属赠与，赠与人在世时赠与受赠人的房产， 需受赠人缴纳个人所得税；
⑥办理房屋所有权转移登记手续，房屋赠与当事人到房屋所在地的不动产登记中心申请过户转移登记，并提交过户申请书、身份证件、不动产权证、赠与协议赠与书与公证书、相关税费收据等。
直系亲属间房产赠与，办理更名过户时，有什么要求？ 前提为房产无抵押、无查封：
①受赠方做购房资质审核；受赠方携带：身份证，户口本；赠与方携带：身份证，户口本，产权证；
②双方需要提供亲属关系证明（提供其中一项即可：
a、 户口本在一起，且其中一方是户主（或能够直接体现明确关系
b、派出所开具的亲属关系证明
③税务所填赠与协议书，填申请表缴纳税费；
④建委过户大厅办理更名。
系证明使用。
①赠与后房屋的购房证明日期及原值计算：
? 直系亲属房屋赠与完毕后，购房证明日期及房屋原值还可以延用赠与之前的购房证明日期；
? 赠与时只要能开出亲属关系证明的同父同母的亲兄弟姐妹可以算作直系亲属，购房证明日期还可以延用赠与之前的购房证明日期，购房原值延用赠与之前的购房原值。
②赠与的房产将计入房产套数，受赠人在购买新的房产时受限购政策的影响；
③受赠人在接受受赠房产后，办理户口迁入要符合北京市户籍迁入政策；
④除昌平区购房合同日期在 2008 年 4 月 11 日之前的一类经济适用房，可以直系亲属间赠与。其他所有城区的一类经济适用房以及限价商品房未满 5 年的均不允许赠与；
⑤直系亲属赠与房产再出售时按照原不动产权证时间计算年限，按受赠人名下房产套数算是否唯一。
直系亲属间赠与时，是否征收 20%个税？如何征收契税及印花税？
不征收 20%个人所得税，契税税率 3%，印花税税率各 0.05%.
直系亲属赠与后，购房证明日期及房屋原值还可以延用赠与之前的购房证明日期及原值，房屋性质为商品房。按受赠人名下房产套数算是否唯一。
继承的部分：均可以按照继承前的购房日期核定购房年限；
赠与部分：直系亲属赠与，受赠部分可以按照赠与前的购房日期核定购房年限；非直系亲属赠与，受赠部分按照受赠时的日期核定购房年限。
夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，哪些归夫妻共同所有？
① 工资、奖金；
② 生产、经营的收益；
③ 知识产权的收益；
④ 继承或赠与所得的财产（遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产除外；
⑤ 其他应当归共同所有的财产。
夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。
有哪些财产，应视为夫妻一方的财产？
① 一方的婚前财产；
② 一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用；
③ 遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产；
④ 一方专用的生活用品；
⑤ 其他应当归一方的财产。
夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿。
房产为夫妻一方所有的情形有哪些？
根据《婚姻法》，为夫妻一方所有的房产包括：
① 一方的婚前房产；
婚前房产是指一方于婚姻登记前，购买并登记于自己一人名下的房产；
双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，法院可判决由产权登记一方对另一方进行补偿，房屋归产权登记方所有。
② 遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的房产；
③ 婚后由一方父母出资，登记在出资人子女个人名下，认定为个人财产。
实践中，对于上述房产的所有权，如果夫妻双方没有书面约定或书面约定不明确的，为规避风险，建议参照夫妻双方共同所有的规则签约。
关于离婚时房产分割问题的几种情况：
注：离婚时，以上情况若双方协商一致可协议处理；
若协商不一致由人民法院根据财产的具体情况，依据照顾子女和女方权益的原则判决。
二、《新房相关知识》
五证”指哪五证？
“五证”是指《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房销售（预售）许可证》。
“五证”中最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）房销售（预售）许可证》的预售范围为本项目可销售楼盘。
“两书”指哪两书？
开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。
面积误差分几种情况？应如何处理？
合同中未作特殊约定的，按照以下原则处理：
① 面积误差比绝对值在 3%以内（含）的，据实结算房价款；
② 面积误差比绝对值超出 330 个自然日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息；
③ 面积误差比绝对值超出 3%时，买受人不退房的：产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在 3%（含以内的部分房价款由买受人补足；超出 3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在 3%（含以内的部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出 3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
北京继承房屋不动产需要购房资格吗：给大家普及下北京市购房资格
一、北京户口
二、外地户口
①条件：在北京市连续缴纳5年的社保或者连续5年的纳税。
②不论单身、已婚，家庭只能拥有1套住宅。
㈢拥有北京市工作居住证的外地人
享受北京人同等待遇，单身1套，家庭为单位2套。
四、港澳台及外籍人
①在北京工作或学习累计满一年(开出境外个人在境内居留状况证明)。
②涉外审批办理出来。
③购房资格办理出来。
④无论单身、已婚，只能拥有1套住宅。
⑤港澳台及外籍人不能购买商业办公用房。
五、现役军人和现役武警
①此军人必须是属于驻京部队。
②在部队办出军警身份证(地址必须在北京)。
③无户口本，到团级或以上政治部开具户籍证明。
④单身可拥有1套住宅，已婚可拥有2套住宅。
北京继承房屋不动产需要购房资格吗：购房人办证前亡故，继承人申请登记要不要审查其购房资格
原标题：购房人办证前亡故，继承人申请登记要不要审查其购房资格
【编者按】由于期房建设周期较长，实务中常出现购房人未及登记便亡故的情形，这也给继承人和登记机构办理继承登记带来了困扰。目前，对此问题仍存争议。有观点认为，根据其物权原因行为，应由继承人(类似于被委托人)与开发商共同申请转移登记，然后再进行继承登记；也有地方则是将继承与转移登记合并办理，按继承类型收件走流程并载入登记系统。
本文则从另一角度对此问题提供了解决思路，以供参考。本刊欢迎大家就此问题做进一步深入探讨。
由于期房开发建设周期性长，现实中经常出现购房人买房后还没办证却死亡的情况。对此，实务登记大多采取两种模式，第一种是由其子女等先代为申请，将产权登记在死者名下，再由相关利害关系人（一般是继承人）持相关原因证明文件和产权证书另行登记；第二种是要求继承人提供公证书和相关法律文书等，认定继承人可以继承买卖合同权益后，在登记系统中记载继承业务来登记。那么，究竟该如何正确办理购房人死亡之后的登记？笔者认为，应当从厘清登记具体行为性质以及具体规范性流程和相关法律适用来进行分析。
谁才是不动产登记的适格主体？
我国不动产登记的法律属性曾经长期存在争议，学界亦有不同看法。笔者认为，从登记行为的发生和产生效果来看，主要还是依据当事人申请。鉴于此，记载于不动产登记簿的当事人应具备民事权利能力。《民法总则》第13条规定，“自然人从出生时起到死亡时止，具有民事权利能力，依法享有民事权利，承担民事义务”。《不动产登记操作规范（试行）》更是规定了登记程序的启动以申请为原则，嘱托和依职权为例外。对于申请不动产登记这种基本民事活动和不动产权利这种基本财产权利，按照《民法总则》要求，理应由具备民事权利能力的自然人承受。那么，申请登记的适格主体也应具备民事权利能力。可见上述第一种模式为死者办理登记是值得商榷的。
继承人申请办理登记的流程应是什么？
根据《物权法》等相关规定，可将所有权的取得方式分为原始取得和继受取得。不动产原始取得对应房屋所有权首次登记。继受取得包括法律行为取得和法律行为取得以外的事实取得两大类，又称传来取得，是指通过某种法律事实从原所有人那里取得所有权，这种方式是以承认原所有人对该财产的所有权作为取得前提条件的。
购房人死亡属于不以人的意志为转移的法律事件，依据《继承法》第2条“继承从被继承人死亡时开始”，被继承人死亡后，合同的权利和义务理应由继承人来承受。《继承法》对于合同权益的继受做了很明确的支撑，如果继承人申请登记，势必牵扯到所有权的转移。根据上文分析，此情况适用继受取得。继受取得是承认原所有人的所有权的，而《不动产登记暂行条例》第14条又规定了以共同申请为原则、单方申请为例外的基本申请模式（只有法律和行政法规明确规定的才可单方申请）。可见，本案例中的登记应由具备民事权利能力的继承人和开发商来共同申请，属于继受取得。而继承人继承合同权益的原因证明文件，可由其根据《不动产登记暂行条例实施细则》和《继承法》等以委托公证等方式获得。该原因证明文件作为继承人可以继承合同债权的证明，而后由开发商配合继承人完成所有权的转移。其实质应理解为，开发商和作为合同继受者的权利人进行双方申请，并予以登记的行为。
法律规定不动产登记的重要职责是定分止争。对于上述情形，一般应由继承人继受合同权利义务，然后由其作为权利人办理后续手续。笔者认为，具体操作流程大致可梳理如下：继承人提供的公证书等作为继承债权的证明纳入登记收取材料当中，而登记类型一般仍按照合同协议确定登记类型（如属新建房屋买卖合同的，直接按照新建房屋所有权转移登记办理，由开发商与继受权利人申请）。不过，值得注意的是，有必要在登记系统中备注一下具体债权取得方式是继承合同权益而非继承人真正购买房屋，并将相关继承事实体现在相关不动产查询证明当中，以便当事人及权利相关人查档，切实厘清财产关系。
此外，如果当事人未提供继承权公证或生效法律文书的，还需要按照不动产非公证继承登记有关规定进行继承材料查验等。
存有按揭贷款的情况下是否可以办理登记？
实务中，由于房产成交价款高且多通过贷款形式购买，即便认清了转移登记基础法律事实，可由登记机构办理转移登记，仍会发生银行或者开发商不配合继承人办理的情况。在这里，对于登记机构而言，转移登记的主体是继承人，而抵押合同的抵押人是死者，两者不一致。而有些银行也存在业务系统不能随意更改抵押人的情况，由此造成了无人来启动抵押业务的问题，而银行无法得到担保，为求降低风险甚或要求开发商不配合继承人办理转移登记。
笔者认为，根据《继承法》第33条继承遗产与清偿债务的规则，继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以其遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。由此，继承人继承财产有一个前置性条件，就是应当清偿被继承人应缴纳的债务和税款。担保物权从属于主债权，是主债权的从权利。作为一种债，继承人如果愿意履行，而且平时的按揭贷款都由其偿还，相关的购房契税也由其缴纳，那么，主债权得到切实履行后，担保物权当然存在可以设立的可能。就此，实务登记可以采取将转移登记和抵押登记连续或合并办理的原则，让两个业务前后印证，就可以降低银行风险。
同时，银行也应认清这样一个具体法律事实：购房人死亡属不可抗力，只要符合上述条件，银行理应配合继承人办理相关登记业务。具体操作中，可以由抵押双方及开发商共同申请办理房屋所有权转移登记及抵押登记，并出具相关材料说明和原始抵押借款合同即可。这样，银行可以得到担保物权，继承人也可顺利取得房屋所有权。
限购城市应该如何理解和办理此类登记？
对于北京和济南等住宅限购的城市，应该如何面对该问题？是否应当审查继承人的购房资格？假如继承人登记前已不符合购买条件了怎么办？如果住建部门根据债权继承原因证明文件更改网签，是否涉及新的限购审核问题？
限购本属房屋交易管理职责，登记机构仅是协助配合。只要房管部门通过网签备案等形式进行了交易管理，登记机构无须再予审查。笔者认为，这一问题的实质是继承人继承合同债权，属于《继承法》适用范畴，而无关限购政策。况且，继承人本意并非是真正购买房屋，而是在购房人死亡后，和开发商共同实现买卖合同未尽的权利和义务，与继承人有无购房资格无关。因此，登记机构无须审查继承人的购房资格，可按规定直接办理登记。这有点类似于法院拍卖不动产后的登记行为。
综上，基层登记机构应该在充分认识登记具体行为性质和合理操作流程的情况下，厘清思路，做到依法登记、便民登记。
作者单位：山东省济南市不动产登记中心高新区分中心
编辑：高荣唱
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