北京继承过户和买卖哪个好_法律咨询

时间:2021-06-27 08:37    分类:律师资讯
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北京继承过户和买卖哪个好:关于北京房屋继承、赠与、和过户哪个划算?

  过户有两种方式,一是赠与过户,第二是买卖过户,如果该房产受让者今后打算转让,建议还是买卖过户,赠与过户免交营业税和所得税,契税和工本费还是要交,赠与还需办理公证手续,而且今后再次转让需交20%的所得税。办理过户需买卖双方夫妻本人(未婚开未婚证明)到场,房产过户带房产证、双方的身份证、户口、婚姻证明,去房管局先查档(核实买方是否第二套房),签订一个买卖合同备案,缴纳相关税费,然后凭查档单、缴费凭证,以及上述材料办理过户。以下是二手房买卖过户的费用,请参考。1.契税:如果购买者是第二套房产:契税为3%;首套房产144平米以上是3%;90-144平米为1.5%;90平米以下为1% 。 2.营业税 ● 成交价的5.5% (满5年免交)3.个人所得税 ● 成交价的1% 4.交易手续费 ● 6元/M2;5.转移登记费 ● 80元/件6.产权证查档、房产证贴花● 50元左

北京继承过户和买卖哪个好_法律咨询  第1张

北京继承过户和买卖哪个好:关于房产过户:继承、买卖、赠予究竟哪个划算?

  楼盘网12月6日讯:

  就中国目前情况而言,房屋过户方式主要有三种:继承、赠予和买卖。这三种不同的方式,要交的费用也是各不相同。那么,究竟以哪种方式过户最划算?

  由于房子过户时所交税费和房产购买年限及面积等因素有关,为了便于计算,我们分别以

  (1)一套面积80平方米、价值300万元的普通住宅。

  (2)一套面积152平方米、价值690万元的非普通住宅为例,且上述两房产均满五年且唯一。

  01

  继承方法

  计算公式

  继承房产所涉及税费多少与房屋价值和是否法定继承人有关,与房屋是否满五唯一和是否非普宅无关。

  (1)以上述300万元的房子办理继承过户,承担费用包括:1万元的房屋评估费用+2.54万元的公证费用+80元的登记费+5元的权证印花税=35505元。

  (2)以上述690万元的房子办理继承过户,承担费用包括:1.975万元的房屋评估费用+4.14万元的公证费用+80元的登记费+5元的权证印花税=61230元。

  备注

  一般来说子女都是父母资产的法定继承人,可以免缴契税,因此继承比赠与的方式少了一大笔契税。同样,通过继承、遗赠取得的房产,都可以免交个人所得税和营业税,只需要支付公证费和工本费。

  继承的房产再出售所涉及税费

  (1)300万元普通住宅满五年且唯一住房则免征个税;

  如果是满二未满五,卖方需支付300万元×1%=3万元的个税;

  如果证未满两年出售还需缴纳房屋总价300万元÷1.05×5.60%=16万元的增值税(注:此处证满两年也是从继承前房屋购买之日开始算,并非继承之日开始算)。

  因此案例1中转售继承房产(满五且唯一),卖方免征个税;买方需缴纳测绘费108.8元+评估费1.5万元+契税(按首套房算)3万元+手续费85元,买方共计缴纳约4.52万元。

  (2)以690万元的非普通住宅计算,满五唯一免征个税,但需要缴纳非普通住宅的增值税,税费为房屋总价690万元÷1.05×5.6%=36.8万元。

  因此案例2中的转售继承的非普通住宅,卖方共需缴纳增值税36.8万元;买方需缴纳测绘费206.7元+评估费3.45万元+契税(非普宅3%)20.7万元+手续费85元,买方共计缴纳约23.84万元。

  分析

  继承房产需要提供父母死亡证明,因此父母在世时无法办理继承过户,只能通过立遗嘱,确保日后房产归儿女所有。

  优点是税费最少,缺点是证明手续复杂,而且房子要等父母过世后才能办理过户。

  02

  赠予方法

  计算公式

  赠予房产所涉及税费多少与房屋价值、是否直系亲属、房屋是否满五唯一和是否非普宅均有一定关系。

  (1)案例中300万元的房子办理赠与过户,承担费用包括:1万元的房屋评估费用+2.54万元的公证费用+80元的登记费+9万元契税,约12.5万元。

  (2)案例中690万元的房子办理继承过户,承担费用包括:1.975万元的房屋评估费用+4.14万元的公证费用+80元的登记费+5元的权证印花税+20.7万元契税,约26.82万元。

  备注

  父母的住房一般都住满5年以上且属于近亲属之间的赠与,因此可免交增值税和个人所得税。但赠与比继承需多交3%的契税,事实上,继承和赠送的费用差别也主要在契税上面。

  赠予的房产再出售所涉及税费

  (1)300万元普通住宅满五年且唯一住房则免征个税;

  如果是满二未满五,卖方需支付300万元×1%=3万元的个税;

  如果证未满两年出售还需缴纳房屋总价300万元÷1.05×5.6%=16万元的增值税(注:此处证满两年也是从继承前房屋购买之日开始算,并非继承之日开始算)。

  因此案例(1)中转售继承房产(满五且唯一),卖方,免征个税;买方需缴纳测绘费108.8元+评估费1.5万元+契税(按首套房算)3万+登记费80元,买方共计缴纳约4.52万元。

  (2)以690万的非普通住宅计算,满五唯一免征个税,但需要缴纳非普通住宅的增值税,税费为房屋总价690万÷1.05×5.6%=36.8万元。因此转售案例(2)中继承的非普通住宅,卖方共需缴纳增值税约36.8万元;买方需缴纳测绘费206.7元+评估费3.45万元+契税(非普宅3%)20.7万元+手续费85元,买方共计缴纳约23.84万元。

  分析

  出售赠予房屋和出售继承房屋一样,都需按照正常的税费标准缴纳;赠予房产所涉及税费多少与房屋价值、是否满五唯一和是否非普宅均有一定关系,但与是否直系亲属赠予并无关系。

  03

  买卖方法

  计算公式

  (1)案例中300万元的房子办理买卖过户,承担费用包括:80元的登记费+1%的契税3万+测绘费109元,约3.01万元。

  (2)案例中690万元的房子办理买卖过户,承担费用包括:80元的登记费+3%的契税20.7万元,约20.7万元。

  备注

  房屋买卖可不经公证直接过户,赠与和继承过户则必须经过公证程序,另外缴纳公证费。评估费是评估公司收取,贷款买房需评估,全款交易可无需评估。通过买卖过户房产,按二手房常规交易标准收费,而父母与子女间买卖交易,还可以省下公证费。

  买卖过户的房产再出售所涉及税费

  (1)300万元普通住宅满五年且唯一住房则免征个税;如果是满二未满五,卖方需支付300万元×1%=3万元的个税;

  如果证未满两年出售还需缴纳房屋总价300万÷1.05×5.6%=16万元的增值税(注:此处证满两年也是从继承前房屋购买之日开始算,并非继承之日开始算)。

  因此案例(1)中转售继承房产(满五且唯一),卖方免征个税;买方需缴纳测绘费108.8元+评估费1.5万+契税(按首套房算)3万+登记费80元,买方共计缴纳约4.52万元。

  (2)以690万元的非普通住宅计算,满五唯一免征个税,但需要缴纳非普通住宅的增值税,税费为房屋总价690万÷1.05×5.6%=36.8万元。因此案例(2)中转售继承非普通住宅,卖方共需缴纳增值税约36.8万元;买方需缴纳测绘费206.7元+评估费3.45万+契税(非普宅3%)20.7万+登记费80元,买方共计缴纳约23.84万元。

  从省钱角度来看,如果是普通住宅,父母不通过中介并以买卖方式过户给子女最省钱,双方直接到房地产交易中心办理,主要承担1%的契税。

  如果是非普通住宅,买卖过户契税较高,继承过户的方式能省一大笔税费,主要承担公证费。但过户手续只能在产权人去世后才可办理。

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北京继承过户和买卖哪个好_法律咨询  第2张

北京继承过户和买卖哪个好:继承过户、赠与过户和买卖过户哪种更划算?

  一般亲属间转让房屋,会习惯性地选择赠与的方式,2009年新的税费方式执行以后,直系亲属赠与房屋确实有部分政策。那么,房子过户给子女时,买卖、赠与和继承哪种方式更划算呢?

  举例:一套70㎡(一手购入价25万,现按5000元/㎡估算,总价35万元)的房子为例为你分析。

  继承过户

  亲人之间的过户,划算的就是继承了。若是父母子女之间的过户,继承的成本低。只需交纳280元的登记费,没有营业税、个税和契税。但条件单一,只有属于有继承关系的直系亲属之间的房产可以这么做!

  税费:200元公证费、280元登记费。总计480元。

  在实际操作中,因为继承是遗产人去世后才可以进行产权过户,所以这种过户方式的人比较少。如果财产人生前没有留下遗嘱,就由法律界定。如果继承人很多,又想过户到其中一个人的名下,那么其他拥有继承权的人必须申明放弃遗产才行。

  如果财产拥有者生前留下有效的法律文件,指定继承人,必须是遗产人死前曾做过公证的遗嘱才有法律效力。当然,遗产必须是被继承人生前属于个人的财产。

  提醒:直系亲属中,即便是兄弟姐妹也不能采用继承的方式,只能选择赠与。在实际操作中,因为继承是遗产人死后才可以进行产权过户,所以这种过户方式的人比较少。

  赠与过户

  直系亲属和非直系亲属的“赠与”成本有区别,具体来看:直系亲属成本只有契税;

  非直系亲属赠与赠与成本有三个,其中契税和税的计算方式与买卖完全一致,个税则是全额的20%。

  税费:1050元公证费(交易金额的千分之三)、280元登记费、 契税10500元、 总计11830元。

  提醒:房产赠与公证具有较大的风险性,在房产过户之前如果赠与人放弃赠与,此时,即便买方已付定金,由于赠与的性质决定对卖方也无任何约束责任可追究,这样势必会给购房者带来一定的经济损失。

  买卖过户

  实际生活中,房屋过户的形式中,买卖是常见的,也是操作较为便捷和安全的方式。首次购房的,可根据购买的面积不同享有优惠。而且卖房人在房屋出售的时候,距离买房时间不足5年,要上税。

  税费:房子买入超过5年后卖出,无税、 契税3500元、个人所得税(35-25)*20%=20000元、交易费420元、登记费80元。总计24000元。

  由于二手房的性质有差异,这里只给一个粗略的计算方式:

  个税=(本次价格-原值价格-交易过程中产生的税收-其他费用)*20%,一句话:差额的20%。

  税也要按照“满五唯一”分为三种,不满2年的房子,税为全额的5%;2年以上非普通住宅,税为差额的5%;2年以上的普通住宅免征税。

  契税方面,首套房90平米以下为1%,90平米以上为1.5%。二套房90平米以下为1%,90平米以上为2%。

  北上广深仍执行原契税政策,首套房建面小于90平米的契税1%计算,90到140平米以下住房契税1.5%计算,购买140平米以上住房契税3%计算。二套房契税统一按3%计算。

  在买卖方式的过户中,不同的情况,费用也是不同的。从房屋的性质上来说,商品房、经济适用房、房改房交纳的交易费也不同,分别是每平方米6元、每平方米3元、每平方米1.5元,再加80元登记费。

  提醒:在买卖方式的过户中,不同的情况,费用也是不同的。从房屋的性质上来说,商品房、经济适用房、房改房交纳的交易费也不同,分别是每平方米6元、每平方米3元、每平方米1.5元,再加80元登记费。

  结论

  如果是准备用于长期自住的房产,用继承过户划算,其次是赠与过户。但是如果是将来房产还准备再次出售的话,由于赠与过户要缴纳高额的所得税,所以用买卖过户反而比赠与过户更划算。

  赠与过户之所以不被接受,其中一个重要的原因在于赠与过户的房子再次出售时的税费问题。这里要纠正一个错误观念:“的赠与房屋再次交易都必须缴纳20%的个税”。

  实际上接受赠与的房屋再次出售时跟普通商品房一样缴税,而且直系亲属之间赠与的房屋,其房屋产权时间还可以从赠与前算起,这在“满二满五”的税费优惠方面是有的。

北京继承过户和买卖哪个好_法律咨询  第3张

北京继承过户和买卖哪个好:继承过户和买卖过户哪个更合算

  买卖最为利索

  父母与子女之间也可以通过买卖方式完成财产转移。这种转让方式交易成本较高,但却为日后转让省下了不小的开支。

  记者通过咨询税务部门得知,父母将房子“卖给”子女,与普通的交易方式完全相同,并无明显区别,交易过程中所产生的税费也与普通房产买卖方式毫无二致。

  房产买卖承担税费最高的情形为该房产购买时间不满2年,且子女名下已有房产,那么,交易双方要承担3%的契税、5%的增值税以及全额1%的个人所得税。举例说明,如有人将外环线以外一套230万元住宅(普通住宅)转让过户给子女,产生的税费包括契税:230万×3%=6.9万元;增值税:230万÷(1+5%)×5%=10.95万元;个人所得税:230万×1%=2.3万元,3项共计:20.15万元。

  ,有部分城市父母与子女之间的房产买卖行为可自行定价,因而税负水平大幅降低。如郑州、扬州等城市,父母与子女之间房产买卖转让,合同约定的价格总额可低至最低报税标准100元,这样,所有税费相加不会超过两位数,因而过户成本大幅降低。

  赠与费用不低

  赠与是一种较为经济的转让过户方式。据了解,赠与方式主要承担的费用包括契税、评估费、公证费及少量的过户费用。其中,税费收费标准为3%,房产评估费用按照阶梯式收费,按房产评估价的0.01%~0.5%不等,公证费按照评估价的1%收取。同样以上述案例中总价为230万元的房产估算,采用赠与方式过户时,所需承担的税费约12万元。

  通过计算发现,以赠与方式将父母房产过户给子女,所需承担的费用较为适中。不过,这种方式完成过户,给日后转让留下了一丝隐患,因为需要极高的个税。税务部门有关人士介绍说,转让赠与类房产,需按照买入、卖出差价征收20%的个税,如果房产买入时总价较低而后大幅增值,届时所需承担的个税并不低。

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