北京绿本房继承_免费律师

时间:2021-06-27 15:57    分类:律师资讯
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北京绿本房继承:“借名买房”可否排除执行?深圳两区法院同一时期作出相反认定!

  作者|张茂荣

  房地产争议解决专家、信荣律师团队/粤湾律师联盟 首席律师

  主攻:重大疑难房地产案件、小产权房(含历史违建、绿本房)纠纷、涉房家事、大宗交易、民行/民刑交叉等

  深圳网红大盘华润城润玺一期“借名打新”、“代持炒房”引发新华社、央视关注,同时引发代持买房风险大讨论,其中尤为关注的一点就是可否排除代持人债权人的查封执行。

  对此,网上流传颇广的一个最新案例是2020年6月1日,深圳市南山区人民法院(2020)粤0305执异1号“赵淑川、陈志强、赵泽勇借款合同纠纷执行审查类执行裁定书”,显示借名买房不能排除执行,而裁决法院正是润玺一期代持纠纷管辖法院,裁判原文如下:

  1、《房产委托代持协议》仅在合同相对方之间产生法律效力,并不发生物权变动的效果,不能据此认定赵淑川系涉案房产的所有权人,赵淑川仅仅有权请求将涉案房屋过户至自己名下,其享有的是债权请求权而非物权,该债权也并不优先于申请执行人陈志强的债权;

  2、涉案房产登记在被执行人赵泽勇名下,在申请执行人陈志强借款给被执行人赵泽勇时,赵泽勇向陈志强提出其持有涉案房产的情况,亦未示明系代异议人赵淑川所持有,陈志强亦基于对不动产权登记公示的信赖,相信涉案房屋为赵泽勇的责任财产,因此,涉案房屋能产生承担赵泽勇相应民事责任的法律效果;

  3、异议人赵淑川系规避政策购买房产,其自愿选择由赵泽勇代持涉案房产,不愿遵守不动产登记公示制度,应当能预见由此带来的法律后果,也应当承担相应的法律后果;

  4、至本院查封涉案房屋,赵淑川仍未办理相关过户手续,无论是由于政策原因,还是经济利益的原因,都是赵淑川选择由赵泽勇代持涉案房屋所造成的后果,异议人赵淑川对不能及时办理过户登记存在过错;

  5、因深圳属于一线城市,房价一直居高不下,政府才会出台相应的限购、限贷措施来进行调控,且土地资源有限,异议人赵淑川在本人及家庭并无购房资格的情况下,借用他人名义购买房屋势必挤占第三人的合法资源,炒高房价,损害社会公共利益。

  参照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定,异议人赵淑川对涉案房产的主张不能对抗现有强制执行程序,故对于异议人赵淑川关于解除涉案房产查封的异议请求,本院不予支持。

  貌似一锤定音借名买房确定不可以排除执行了,然中国成文法国家从来都不是一家法院说了算,仅仅相隔12天——2020年6月12日深圳市的另一个区人民法院便做出了完全相反的判决:

  从上述判决可以看出,该法院不但认定了借名买房可以排除代持人债权人的强制执行,而且确认了代持房屋物权所有人为实际出资人!

  (上述两案都是区级法院裁判,尚未见到上级法院——深圳市中级人民法院裁判观点,作为长期关注借名买房争议解决的专业房地产律师团队,我们时刻关注深圳中院、广东高院动态,如有最新案例再分享给大家。)

  笔者认为,借名买房协议有效,可否确权方面:借名买房确属债权非物权关系,实际出资人享有债权,不享有物权,有权要求过户,不能确认所有权,对于该法院确认代持房屋属于实际出资人所有不敢苟同。

  可否排除执行方面:借名买房虽不能确权,不能突破物权公示,且投资人应当预见到可能被代持人债权人查封,但仍旧享有针对代持物业的物权期待权(有权要求将代持房屋过户至己方名下),该期待权直接指向代持房屋,而民间借贷等普通债权与代持房屋无关,结合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条,借名买房可以类比一次性付款购房,其权利优先于与房无关的其他普通债权,应当可以排除执行。

  值得注意的是,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定了买受人物权期待权排除执行必须具备四个条件:1、 查封之前已签订合法有效的书面买卖合同 ;2、 查封之前已合法占有该不动产;3、已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;4、非因买受人自身原因未办理过户登记。实践中多数法院不支持排除执行的理由都集中在了第四个即认为异议人对未办理过户有过错,过错认定有被滥用趋势(四川省高级人民法院曾离谱认为买期房也有过错,不能排除执行!详见《四川高法:买期房有过错,遇查封不能排除执行!——不具有物权期待权》)

  借名买房到底能不能排除执行?无论是在理论方面、司法文件方面,还是实践案例方面都存在完全相反的两种观点(强烈原文《借名买房:裁判规则与实践全解析》),广东省高级人民法院的观点很明确:如无损害国家利益、社会公共利益的情况,可以排除执行,实践中又衍生出了借名买房是否损害社会公共利益的争议,如前文所述深圳市南山区人民法院案例就认为“借用他人名义购买房屋势必挤占第三人的合法资源,炒高房价,损害社会公共利益”!

  客观评说,借名买房是否能够排除执行争议归争议,但将借名买房上纲上线为损害社会公共利益笔者无论如何不能认同:

  一方面,借名买房借用的是楼市政策赋予出名人的购房资格,并没有导致购房资格社会总量的增加。同样是买房,发生的结果并无二致:自己买房不损害社会公共利益,借名给其他人买房就损害了社会公共利益,就“势必挤占第三人的合法资源,炒高房价”的观点没有任何依据——借名买房挤占的是出名人自己的合法资源,不是第三人合法资源,不涉及第三人利益,借名买房和自己买房之于房价的影响没有任何区别(如果炒高,都会炒高,且房价涨跌是市场行为,最大影响因素不是炒房,而是供需关系)。

  另一方面,借名买普通商品房房合同有效本身已排除了损害社会公共利益。根据《合同法》第52条第(四)项规定,损害社会公共利益的合同无效(《民法典》有没有关于损害社会公共利益导致合同无效的规定),一方面认定借名买房合同有效,另一方面又认定借名买房损害社会公共利益是相互矛盾的。

  但于借名人不利的事实是,随着舆论的持续发酵,11月30日深圳住建局局长张学凡表示将严查代持炒房情况,12月7日网传某司法局要求各律师事务所排查本所内有无律师受托拟定或见证关于华润城润玺一期代持协议情况。——本身就存在争议,强大舆论压力下,法院判决排除执行将面临更大的压力!

  一追到底,借名买房到底可不可以排除执行?笔者认为应当可以,实践案例不统一,我们期待司法独立原则能够在舆情中得以体现,无论可不可以,尽快盖棺定论以便当事人有所预期!

  注:本文借名买房均指普通商品房,不含经济适用房等保障性住房。

  借名买房,重磅原创

  1、重磅|深圳中院借名买房裁判规则

  2、最高法、广东高法:借名买房可以排除执行!!!——借名人“执行异议之诉”

  3、广东高法:借名买房可以排除执行!

  4、借名买房:最高法、五地高法司法观点集成——是否有效?可否确权?能否排除执行?

  5、借名买“安居房”,代持人反悔,起诉强制过户,结果......太惨了!

  6、最新案例|借名买房:代持人死亡,继承人应将房产过户到出资人名下!

  7、借名买房合法,出资人有权要求过户,无权要求确权!

  8、借名买房是债权关系,不能确权!

  9、实际出资人PK买受人,房子归谁?

北京绿本房继承_免费律师  第1张

北京绿本房继承:办理绿本房产继承公证

  你好,根据您的描述,按规定申请人提交经公证的材料(原件)或者生效的法律文书(原件)的,按《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》的相关规定办理登记。

  申请人不提交经公证的材料或生效的法律文书的,按下列程序办理:

  1、(不公证)申请人需提交的申请材料(原件)。所有继承人或受遗赠人的身份证、户口簿或其他身份证明;

  2、 被继承人或遗赠人的死亡证明,包括医疗机构出具的死亡证明;公安机关出具的死亡证明或者注明了死亡日期的注销户口证明;人民法院宣告死亡的判决书;其他能够证明被继承人或遗赠人死亡的材料等;

  3、所有继承人或受遗赠人与被继承人或遗赠人之间的亲属关系证明,包括户口簿、婚姻证明、收养证明、出生医学证明,公安机关以及村委会、居委会、被继承人或继承人单位出具的证明材料,其他能够证明相关亲属关系的材料等;

  4、放弃继承的,应当在不动产登记机构办公场所,在不动产登记机构人员的见证下,签署放弃继承权的声明;

  5、继承人已死亡的,代位继承人或转继承人可参照上述材料提供;

  6、被继承人或遗赠人享有不动产权利的材料;

  7、被继承人或遗赠人生前有遗嘱或者遗赠扶养协议的,提交其全部遗嘱或者遗赠扶养协议;

  8、被继承人或遗赠人生前与配偶有夫妻财产约定的,提交书面约定协议。

  受理登记前应由全部法定继承人或受遗赠人共同到不动产所在地的不动产登记机构进行继承材料查验。申请人签署继承(受遗赠)不动产登记具结书。不动产登记机构可以就继承人或受遗赠人是否齐全、是否愿意接受或放弃继承、就不动产继承协议或遗嘱内容及真实性是否有异议、所提交的资料是否真实等内容进行询问,并做好记录,由全部相关人员签字确认。

  完成对所有继承人信息确认后,在为该宗不动产进行登记前,不动产登记部门还将发布公告对该不动产发生的产权变更进行公示,如果有继承人看到了或者未来知晓了本属自己应继承的财产未能继承时,他(她)还可以向不动产登记部门提出异议登记,提出异议登记没有时间要求,什么时候都行,但要注意的是,提出异议登记后要在15个工作日内向人民法院提起诉讼,否则异议登记就失效了。北京绿本房继承_免费律师  第2张

北京绿本房继承:我母亲名下的一处房产是绿本房产证。她已经去世,因为继承公证需要涉及外公的父母(我的曾祖父母)的死亡证明将会是百分之几?

  【法律意见】

  1、应该先看死者是否有遗嘱,有遗嘱的,应按遗嘱执行。

  2、没有遗嘱的,应该确定哪些人可以作为继承人

  继承人分第一顺序(配偶、子女、父母)和第二顺序(兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)。

  继承开始后,由第一顺序继承人继承,第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的,由第二顺序继承人继承。

  3、最后,才是确定各继承人的份额。

  按照继承法的规定,同一顺序继承人继承遗产的份额,一般应当均等。对生活有特殊困难的缺乏劳动能力的继承人,分配遗产时,应当予以照顾。

  对被继承人尽了主要扶养义务或者与被继承人共同生活的继承人,分配遗产时,可以多分。有扶养能力和有扶养条件的继承人,不尽扶养义务的,分配遗产时,应当不分或者少分。继承人协商同意的,也可以不均等。

北京绿本房继承_免费律师  第3张

北京绿本房继承:房产知识:我父亲有一套房子绿本房证现在想要以遗产继承过户给我可以吗

  相信现在有很多的朋友们对于 我父亲有一套房子绿本房证现在想要以遗产继承过户给我可以吗

  都想要了解吧,那么今天小编就来给大家针对 我父亲有一套房子绿本房证现在想要以遗产继承过户给我可以吗

  进行一个介绍吧,希望小编介绍的内容能够为大家起到帮助哦

  不可以,你说的绿本房产证应该是使用权的房,国家规定,使用权房不能买卖。有的地方的使用权房是可以变更为大产权的,即红本的产权证,依据本人的工龄折旧及补交土地出让金等等,有的房子不能变更。这要看房子的权属及地方政策。

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