北京能继承承租权_律师免费咨询

时间:2021-06-27 21:47    分类:律师资讯
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北京能继承承租权:【正山说法】公房承租权能不能继承?——北京案例解读

  原标题:【正山说法】公房承租权能不能继承?——北京案例解读

  案例:老王承租了一间公房,其子小王长年在外地做生意,他的户籍不在此公房处,亦未在此公房居住过。1996年老王不慎遭遇车祸身亡,小王急忙回家料理后事,事情处理完之后便又到外地去了。2002年的一天,小王因事回京偶然到其父老王承租的公房处一看,大吃一惊,房屋早已拆迁完毕,只留下一片空地。小王心想父亲承租的公房拆迁了,作为合法继承人自己应该享有该公房的拆迁补偿。抱着这个想法,小王来到了房管所。谁知,还有更令他惊讶的事情,房管所的工作人员告诉他该公房在拆迁前已经变更为他的堂姑承租。这一下,小王可想不通了,该公房是由其父亲老王承租的,房管所要变更公房承租人应该首先考虑老王的继承人,怎么能让外人承租呢?于是小王一纸诉状要求法院确认房管部门变更承租人行为违法。〔引自:新华网(2003-07-);来源为《北京青年报》〕

  建设部《城市房屋租赁管理办法》第十一条规定,住宅用房承租人在租赁期限内死亡的,其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租。

  《北京市公有住宅租赁合同》中规定,租赁期限内,承租方外迁或死亡,承租方同一户籍共同居住两年以上又无其他住房的家庭成员愿意继续履行原合同,其他家庭成员又无异议的,可以办理更名手续。

  京国土房管法字[2001]167号《关于对城市公有房屋承租人变更有关问题答复的函》确定:“外迁”和“死亡”是租赁关系变更的前提条件,即无论“外迁”和“死亡”都有可能产生变更房屋承租人的情形。“外迁”是指房屋承租人另有正式住房后,不再继续在原房居住。外迁后其户口是否也一并转移,应符合户籍管理的有关规定。如因原承租人外迁而由符合条件的共居人承租其住房时,根据有关规定,应由有关当事人提出书面申请,出租方同意后方可变更。

  可见,公房承租权不能作为遗产继承。案例中的小王既不在此公房居住,户籍亦不在此处,而仅仅依据其法定继承人的身份是不能取得公房承租权的。

  因公房承租权而引起的纠纷应如何立案受理?

  《北京市高级人民法院关于因直管公房租赁引发纠纷的受理问题的意见》(2003年11月27日京高法发[2003]350号)规定:

  1、直管公房承租人与政府公房管理部门或直管公房经营管理单位在履行直管公房租赁合同过程中,因违反合同规定的房屋保护、维修、房屋租金交纳、承租人变更等权利义务发生的纠纷,由于双方法律地位平等,应作为民事案件立案受理。

  2、直管公房承租人死亡后,承租人的共同居住人对政府公房管理部门或直管公房经营管理单位依职权变更直管公房承租人不服提起的诉讼以及直管公房承租人或承租人的共同居住人认为符合直管公房租赁变更条件,请求政府公房管理部门或直管公房经营管理单位变更直管公房租赁关系,政府公房管理部门或直管公房经营管理单位不予变更产生纠纷提起的诉讼,具有行政管理性质,双方法律地位不平等,应作为行政案件立案受理。

  近年来,北京地区的公房承租拆迁纠纷屡见不鲜,有公租单位直接腾退不予补偿的,有居住人私自变更承租人导致继承人拆迁利益受损的,有居住人因户籍问题不予安置的,有居住人、继承人、实际赡养人拆迁利益分配不均的……这其中,既有民事纠纷,也牵扯到一定的行政程序。对于该类案件,首先本着亲情第一的原则,建议家庭内部成员协商处理。协商不成的,尽快诉诸法律解决,找到专业处理拆迁类民事纠纷的律师,避免不必要的时间浪费和情感消耗。

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北京能继承承租权:公房承租权怎样继承?

  在北京,依然有很多的公有住房存在,这些公有住房的房主一般都是上了年纪的老人,大多是当初从单位承租的住房。当这些老人陆续离世,子女之间对公房承租权的争议就日益突出。

  按照国家规定,公房不属于居民个人,房屋不能被继承,但是原承租人死亡之后,可以有符合条件的继承人继续承租该房屋。笔者接触到了不少由于公房承租权的继承导致的房产纠纷,也想针对此问题发表一些浅显的看法,与大家共同探讨。

  建设部《城市房屋租赁管理办法》第十一条规定,住宅用房承租人在租赁期限内死亡的,其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租。《北京市公有住宅租赁合同》中规定,租赁期限内,承租方外迁或死亡,承租方同一户籍共同居住两年以上又无其他住房的家庭成员愿意继续履行原合同,其他家庭成员又无异议的,可以办理更名手续。按照房管部门的工作实践和法院的审判实践,只有与原承租人共同居住并且户籍在承租的公房处的家庭成员才可以申请变更公房承租。

  从这些规定中可以看出,并不是只要有遗产继承人身份就一定能继续承租公房。笔者认为“承租方同一户籍共同居住两年以上又无其他住房的家庭成员”可以继续承租房屋,这一条规定,有些不公平。

  举例来说,如果一个老人有两个儿子,大儿子早就买房子出去单过了,户口也迁出了,只剩小儿子由于没有钱买房子,一直和父母居住在一起。那么老人去世之后,大儿子是没有资格承租该公房的,因为他没有与老人共同居住,户口也不在该房子内。而小儿子就可以继续承租该公房。在目前市场上来说,房屋的价格和租金都是比较高的,如果只有一方取得房屋,而另一方丧失公房承租权的继承资格,明显的造成了不公平。

  虽然公房的产权是不属于个人的,但是公房在承租的时候,单位是考虑到了职工的工龄、职位等条件的,笔者认为可以在某种程度上算成职工的一种财产。而这种“财产”只能由共同居住的家庭成员继承,笔者认识不是非常公平,毕竟不是所有的子女都能和父母一起长期居住的,而不长期居住在一起并不代表这个子女不孝顺。即使仅能获得承租权,那也是对生活很大的一种帮助,毕竟不用支付昂贵的房屋租金。

  所以公房承租权的继承问题,笔者认为应当将公房承租权看做一种个人的财产,适当考虑中国的血缘继承风俗,进行继承。

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北京能继承承租权:公房承租权能否作为遗产继承?

  问:

  老张和小张是父子俩,多年来二人相依为命,共同居住在老张承租的单位公有住房中。去年老张去世了,小张继续居住在以父亲名义承租的公有住房中并以父亲的名义继续交纳房租、水电费、物业费用等各种房屋费用。一天晚上,小张观看继承纠纷的普法节目后,深有感触。第二日便到法院,递交起诉状要求继承老张名下承租的公有住房。小张信心满满的称老张的妻子已经去世,自己是老张的唯一继承人,继承其承租的公有住房是天经地义的事情。小张是否可以起诉要求继承老张的公有住房承租权呢?

  答:

  不可以。根据《北京市高级人民法院关于审理继承纠纷案件若干疑难问题的解答》第5条的规定,当事人请求继承被继承人生前的公房承租权,人民法院应告知当事人向公房所有权所在的行政机关或单位申请办理公房承租人变更手续,当事人坚持继承请求的,人民法院裁定驳回起诉。该条规定的原因如下:要求继承公房承租权实际就是变更公房承租人的问题,由于承租人主体资格的审查和认定问题,属于公房管理单位的职权,法院不应越权代行,不宜在析产继承中一并解决。因此,对于当事人请求继承被继承人生前的公房承租权的,法院不予支持或不予处理,告知当事人向相关行政机关或产权单位申请办理公房承租人变更手续。

  法院工作人员告知小张:老张去世后,小张想要继续承租父亲的公有住房应该找老张的单位(公房管理单位)办理承租人变更手续。如果小张不听从法院工作人员的劝告,坚持要求诉讼,那么小张的诉讼请求将会被驳回。

  遇到矛盾纠纷,法院是解决矛盾的途径,但是并不是唯一的途径。当事人诉讼过程中,遇到不懂的法律问题,听从法官及法院工作人员的解释和指导,才能更好维护自身合法权益。北京能继承承租权_律师免费咨询  第3张

北京能继承承租权:公房承租权能否继承?公房承租人变更条件

  公房承租让很多人都受到了一定的益处,但是人们对公租房的了解却并不是太多,是公房承租权能否继承呢?这是很多人在享受到一定的受益的时候经常会想到了问题,还有公房承租人变更条件的时候应该注意什么呢?下面由小编给您详细的介绍一下:

  第一、公房承租权能否继承:

  1、公房承租权名义上是指我国城镇居民以租赁形式对产权属国家或单位的住房享有承租权,实质上是按国家对职工福利分房政策所取得的房屋使用权,这种房屋使用权是我国计划经济体制下福利性住房分配制度的体现。

  2、公房作为我国特定历史条件下的产物,因其特殊性更容易成为家庭内部处理的难题。很多人都会遇到继承的问题。

  3、按照《继承法》规定,遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产,公房承租权能否继承主要看公房承租权是否符合遗产范围。《继承法》第三条及高院关于贯彻执行《继承法》意见第3条没有明确规定公房属于遗产范围。

  4、同时公房的承租权利也没有明确规定为个人合法财产权利,鉴于法律没有明确公房承租权可作为公民个人财产权利得以继承,因此公房承租权不能直接适用《继承法》规定。 公房的承租权是不能继承的。

  第二、公房承租人变更条件:

  1、承租人与本处有本市常住户口的共同居住人协商一致要求变更租赁户名的;承租人死亡,其生前在本处有本市常住户口的共同居住人协商一致要求变更租赁户名的;

  2、承租人死亡,其生前在本处无共同居住人的,其生前具有本市常住户口的配偶与直系亲属协商一致要求变更租赁户名的。

  3、按照前款项变更租赁户名后,在五年内不得再依该规定变更租赁户名。共同居住人的实际居住生活的时间以提出申请时间为节点;同时变更租赁户名的,共同居住人的实际居住生活的时间以承租人死亡时间为节点。

  以上就是小编给您介绍的关于公房承租权能否继承?公房承租人变更条件,小编在这里提醒您:公房相对于私房而言,公产房没有产权人,业主只有承租权,没有转让权,所以公产房不是想卖给谁就能卖给谁,也无法继承的所以我们应该政策的导向下合理使用公房,按照规章制度办事,以免给自己带来不必要的麻烦,希望上面的介绍对您有所帮助。

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