北京自主房可否继承_经济律师

时间:2021-06-27 22:17    分类:律师资讯
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北京自主房可否继承:公有住房终极大揭秘:到底能不能继承?

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  文:何晓萍

  执业律师

  中原地产大陆区三营资源中心负责人

  大千房市,无奇不有。除商品房外,公有住房就是这房市里的一朵奇葩,因为除了国家,没有人完全拥有它,但他却保障着承租人只需付出低成本就换回的居住权,今天就让我们详细来揭秘公有住房。

  公有住房,是由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅。

  在住宅未出售之前,住宅的产权归国家所有,国家将该房屋出租给居民租用。

  目前按照国家政策公有住房分为两大类:“可售公房“VS”不可售公房“,无论哪种,均视为使用权房屋。

  无论哪种公房都是可以交易的,但须经特殊流程。

  一、先把公房变成产权房

  依据《上海市关于出售公有住房的暂行办法》,凡独立成套的公有住房,均可向承租人或符合分配住房条件的职工出售,流程主要节点如下:

  1、确定价格:按照工龄或其他政策确定购买价格;

  2、签订《上海市公有住房出售合同》(该合同为交易中心指定版本);

  3、凭合同及相关材料进行过户手续。

  注:可售公有住房的产权购买有优惠税收政策,免缴房产税、契税等。

  二、后续流程与普通交易无异

  变成产权房后,交易流程等同于普通产权房。

  承租人一旦买下可售公房的产权,可售公房就变成普通产权房,如果对外出售的,则流程无异,唯一不同的则是,该类房屋交易,享有税费的优惠政策,免征营业税,在同类条件下享受个税的减免。

  所谓不可售公房一般为煤卫合用的公房,由于产权属于国家或单位,所以居住人只享有承租权,此类房屋的购买,只能进行承租权的变更。

  还是以上海为例,主要节点如下:

  1、 买卖双方签订《上海市公有住房差价换房合同》;必须承租人和成年同住人全部签字。

  2、购买不可售公房的买方必须有上海市常住户口;

  3、不得贷款,必须一次性付款;

  4、由于是承租权的购买,所以不受限购政策影响。

  通过前文,我们已经很清晰的了解到,公有住房的居住人只是享有承租权,而非产权。

  基于公有住房的产权特殊性,笔者认为:公有住房承租人死亡后,是不能发生产权继承的。关于这个点,《上海市房屋租赁条例》也有阐释。

  《上海市房屋租赁条例》第四十一条第二款规定:

  “居住房屋承租人死亡的,其生前共同居住人可以继续履行租赁合同。公有居住房屋承租人死亡的,其生前的共同居住人在该承租房屋处有本市常住户口的,可以继续履行租赁合同;

  其生前的共同居住人在该承租房屋处无本市常住户口或者其生前无共同居住人的,其生前有本市常住户口的配偶和直系亲属可以继续履行租赁合同。”

  据此,我们可以得出以下几个结论:

  1、承租人死亡,生前共同居住人可以继续承租公房;

  2、共同居住人必须在公房内有本市常住户口;

  3、如果共同居住人没有该房屋内的常住户口或该房屋没有共同居住人的,则由有本市常住户口的配偶或直系亲属继续履行。

  注:继续承租公房的同住人的前提是有本市常住户口,如果无常住户口的,无法变成承租人。

  最后我们总结一下,公有住房作为特定历史时期的产物,具有一定的保障住房的性质,承租人虽然没有获得产权,继承人不能作为遗产进行继承,但是相应具有资格的“同住人”的居住权却可以得到具体保障。

北京自主房可否继承_经济律师  第1张

北京自主房可否继承:北京自住型商品房有没有继承权?

  北京市发布《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》。较周边房价低30%的“自住型商品住房”将供应京籍、非京籍符合限购条件的家庭;京籍无房家庭、限价房轮候家庭可优先购买。政策规定,购买“自住型商品房”5年内不得租售,5年后上市收益的30%须上交财政。根据规定,符合限购政策在北京市具有购房资格的家庭,均可购买自住型商品住房,对家庭资产、收入等方面均没有限制。自住型商品房的供地区域将按照“全市统筹、区域均衡”的原则,优先安排在轨道交通沿线、功能完善以及公共服务设施完备的区域。市国土局相关负责人表示,鼓励企业单位将符合条件的自有土地建设自住型商品房,在相关的手续及审批方面,将予以一定扶持。符合政策规定条件的家庭,一个家庭只能享受一次购买机会,即使将名下自住型商品房出售,也不能再购买新的自住型商品住宅。

北京自主房可否继承_经济律师  第2张

北京自主房可否继承:王小华律师

  房产继承应先到公证处办理房产继承公证手续,再到房产交易中心办理房产继承手续。继承人到公证处办理继承公证后,到住房和城乡建设局办理过户手续。需要所有继承人的身份证,亲属关系证明亲属死亡证明等。

  【法律依据】

  《继承法》第三条,遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产,包括:

  (一)公民的收入;

  (二)公民的房屋、储蓄和生活用品;

  (三)公民的林木、牲畜和家禽;

  (四)公民的文物、图书资料;

  (五)法律允许公民所有的生产资料;

  (六)公民的著作权、专利权中的财产权利;

  (七)公民的其他合法财产。

  《继承法》第五条,继承开始后,按照法定继承办理;有遗嘱的,按照遗嘱继承或者遗赠办理;有遗赠扶养协议的,按照协议办理。

北京自主房可否继承_经济律师  第3张

北京自主房可否继承:自己有一套自住房(是房改房),和兄弟姐妹共同继承了一套遗产房(属于共有产权的房改房)那么我们的这种情况是不是可以按照“二套房”的政策奖励我们呢?

  【法律意见】

  分为三种情况:

  (一)一方在结婚前自己出资购买的房子。根据婚姻法的规定,一方的婚前财产为夫妻一方的个人财产。在结婚前,一方已经购买,付清房款和拥有所有权的房子显然属于一方的婚前的财产,属于个人财产,并不是夫妻共同财产。但如果结婚前一方自己出资买房子,但基于一些原因将产权登记在双方名下,这视为对对方的赠与,在这种情况下,该房子属于夫妻共同财产。

  (二)一方父母或双方父母出资购买的房子。由一方父母出资为子女购买的房子,产权登记在出资人子女名下的,视为只对自己子女一方的赠与,该房子应认定为夫妻一方的个人财产。但如果将产权登记在夫妻双方的名下,那么就视为对夫妻双方的赠与,该房子应认定为夫妻共同财产。其次是由双方父母出资购买的房子,产权登记在一方子女名下的,该房子可以认定为双方按照各自父母的出资份额共有,属于夫妻共同财产。现实中,许多父母为子女买房子耗尽毕生的积蓄,这一规定也是对婚姻中双方及其父母财产的保护。

  (三)一方在结婚前签订买房合同,以个人财产支付首付的房子,如果其婚后用夫妻共同财产还贷,而房子登记在首付房名下的,可以先协议处理,在协议不成的情况下,法院一般认定该房子属于产权登记的一方,双方共同还贷的款项可以由一方对另一方进行补偿。

  【法律依据】

  《中华人民共和国婚姻法》第十八条

  有下列情形之一的,为夫妻一方的财产:

  (一)一方的婚前财产;

  (二)一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用;

  (三)遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产;

  (四)一方专用的生活用品;

  (五)其他应当归一方的财产。

  最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(二)

  第二十二条 当事人结婚前,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对自己子女的个人赠与,但父母明确表示赠与双方的除外。

  当事人结婚后,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对夫妻双方的赠与,但父母明确表示赠与一方的除外。

  最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)

  第十条 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。

  依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿。

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