北京自住房可以继承吗_在线律师一对一咨询

时间:2021-06-27 23:37    分类:律师资讯
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北京自住房可以继承吗:共有产权房,坚持还是放弃?

  《北京市共有产权住房管理暂行办法》出台已有一段时间,此前自住房的摇号大军逐渐发现共有产权房和曾经的自住房似乎并非一类东西。那么,对于共有产权房,究竟是继续坚持,还是放弃呢?

  共有产权房的申请条件比自住房更严格,个人权益更少,但绝非是简单的退化版自住房。原则上,共有产权房是真正意义上的保障房,无法转变为个人家庭资产。从保障房的角度而言,基本堵住了之前经济适用房、自住房的漏洞,强调了保障的性质,减少了投机者的介入,适用对象是真正能力有限的家庭。某种意义上,这也正式宣布了经济适用房、自住房的失败(所谓的失败,是指这两类房并没有达到保障房的目的。自住房就像是彩票,成为少数幸运儿的福利,还不断上演自住房业主和商品房业主拉横幅对战的大戏;而当年的经济适用房,更是少数人借助公共资源赤裸裸掠夺财富的工具)。

  关于共有产权房,几大核心改变如下:

  1、产权按比例分配,没有独立处置权

  征求意见稿里的“购房人取得不动产权证满5年,也可按市场价格购买政府份额后获得商品住房产权。”而在正式文稿中,这个条款悉数删除,也就是说“共有产权住房政府所持的份额暂不出售!”因此,购房者将无法获得房子的所有产权,断绝了转成商品房的道路,将来无论转让还是出租,政府有指导权或受益权。

  这一条是核心的核心,定调了共有产权房的法律地位,即断绝了共有产权房转商品房的路径。经济适用房、自住房好歹都可以算是商品房体系的,以后共有产权房就是真正保障房体系的,提供的是纯粹的居住功能,是完全不同的两条路。

  2、闭环运作,封闭系统流通

  想购买共有产权房的人,无论新房还是二手房,都必须满足购房资格,而一旦不满足资格,则必须舍弃退出。共有产权房保障的是符合条件的中低收入群体,而不是某个个体,并非一旦上车,终身无忧。

  3、政府指导参与

  政府主导了控制权,回收了定价权。从一开始的价格、比例的分配到后期的回购等,政府都起主导作用。里面的装修不能随意拆除改建(是不是有点像租了个房子,有个房东阿姨天天盯着的感觉?)嗯,共有产权房不是你想买就买,也不是你想卖就卖的。

  关于产权比例,会在50-95%之间,具体会根据市场定价和供需情况调整。常营的首个共有产权房项目,由于22000元/平是两年前的价格,所以个人产权比例定得低,其他项目应该会酌情调整。

  那么共有产权房带来的几个问题:

  1、继承权的问题

  首先,继承人需要购买共有产权房的资格;其次,价格由政府或代持机构指导规定。所以,所谓继承权,只是原房主的子女在满足共有产权房购买资格的条件下,或许有购买该房子的第一顺位,仅此而已。共有产权房永远不会成为家庭的资产,也就是没有真正的继承权。

  2、婚姻的影响

  按照目前的共有产权房办法,有共产房的男女结婚,婚后只能保留一套,另一套由政府原价回购;配偶有商品房的,要么卖共产房,要么卖商品房。这么的结果是,双方至少需要舍弃一份婚前财产。

  导致这个结果的原因在于,共产房并非完全独立的财产,是给相对低收入群体的基本保障权,保障资格只有一个,一旦因结婚不符合这个资格,必须舍弃。

  3、将来转化为商品房

  按照目前的共有产权房办法,共产房无法转化为完全个人产权,也就是无法转化成商品房。如果将来要购买商品房,必须先按照政府回购方案回售共产房。

  要么一辈子住共产房,如需升级到商品房,首先需要舍弃“共有产权的身份”。所以,对于能力不断上升的家庭而言,共产房只是个过渡性的措施。

  共有产权房比以往任何时候都在实际上更强调了保障性质,是保障房发展历史上的一个里程碑。模式是好的,只是出台得有点晚。自本世纪初大力发展商品房市场以来,中国目前商品房的已经占绝对主导地位,保障房要在房地产市场中产生话语权还有极其漫长的道路需要走。德国模式也好,新加坡模式也罢,成功的关键在于充足的房子供应,以达到供求平衡或者供大于求。当人们感觉不缺房子、不缺好房子、个人居住需求容易得到保障的情况下,各种模式才能发挥效果。

  新的保障房制度或许还会产生一些副作用,其中最大的可能就是根据房子导致社会阶层分化。香港贫民区的形成就是典型,保障房的各方面都与商品房有巨大差距,在此体系下的人群难以脱离这个体系,最终一代代沉淀下去。从目前的政策看,进入共有产权房中“闭环运作”的群体想跳出这个圈子需花费很大代价,很可能走上和商品房完全不同的两个财富方向。就像选择了高中或是中专,至此走向两个完全不同的人生方向。当然,从好的方面上看,共有产权房依然是有较高门槛的,一套也得200万起,加上政府统一精装修,至少在共产房发展的初期打下了较好的基调。

  最后提一下共有产权房对商品房的影响。

  政府在努力增加共有产权房的同时,压缩了原本属于商品房地块的供应。商品房新增供给受到压缩,供给增速将进一步下降,尤其市区内好地段的新增商品房供地几乎没有。根据历史统计,北京存量6万多套自住型商品房,92%以上都处于五环外。而从目前共有产权房的地块看,应该继续延续这种趋势,市区内好地段的商品房依然是稀缺资源。

  同时,共有产权房的申购资格更严,并且由于无法转成商品房,必然会有部分人群转向商品房。更何况单价37000元、占有50%或75%权益的共有产权房和单价40000-50000元、占有完全权益的商品房,谁优谁劣真不好说…甚至可以认为政府默认了当前的房价。可以预计除了之前定价较低的老项目之外,新增的共有产权房项目的申购人数会锐减,而转向商品房市场。

  另外,地方政府通过持有份额,可以分享存量房升值、出租收益,本质就是房产税。即地方不但通过出售土地使用权获得了土地出让金,还通过持有份额的方式,切走了一部分土地升值的蛋糕。这种模式相比于卖地的一次性收益,对于地方政府而言更具可持续性。从这个角度看,共有产权房的本意并非降低房价,而是降低购房门槛以提供更多的保障功能以及解决地方税收可持续的问题。同时,共有产权房的定价也“成功”降低了当地的房价。

  至于控制房价走势,扭转供需关系才是核心。政府已经做了很大努力,但北京一年5万套新增住房远远不够,更何况实际落地能有多少还很难说。如果共有产权房的供给量能翻倍增长,对房价必然有平抑作用,但还是之前那句话,中国的保障房市场还有极其漫长的道路需要走,且走且看。

  关于共有产权房的真谛,可参见以下的话。

  如果资金实在不太够,又需要有固定住所,又需要能落户给子女上学,共有产权房算是个选择。只是,能保障的都是最基本的生存需求,至于想住得近一点,或者学区好一点,恐怕都不是共有产权房所能期待的。

  人们追求的不仅仅是住房,而是有产。在货币大潮和遍布的财富漏斗之下,商品房或许是不可多得的诺亚方舟,共有产权房或许并不能改变这一事实。

北京自住房可以继承吗_在线律师一对一咨询  第1张

北京自住房可以继承吗:农村自住房如何继承

  自住房也是房屋的一种类型,对于房屋大家肯定非常重视,其中关于自住房继承的问题也是很多家庭产生纠纷的源头。那么在农村的自住房可以继承吗?这需要大家做好相关的了解,下面王海英律师小编整理了以下内容为您解答,希望对您有所帮助。

  一、农村自住房如何继承

  针对房屋有遗嘱的按照遗嘱继承,没有遗嘱的按照法定继承。

  二、农村房子继承如何办理

  1、房屋的继承是指被继承人死亡后,其房产归其遗嘱继承人或法定继承人。因此,只有被继承人的房屋具有合法产权才能被继承。当继承发生时,如果有多个继承人,则应按遗嘱及有关法律规定进行折产,持原产权证、遗嘱等资料到主管部门办理过户手续。办理房屋的产权过户需要有效的证明和具体的步骤。

  2、继承人对共有的财产的分割协议,只要每个继承人同意并签字,即可产生效力,任何继承人都不得违约。如果每个继承人对继承的共有财产分割,无异议,可以凭此协议办理过户手续。

  因此,对于农村自住房是可以进行继承的,一般来说有遗嘱的按照遗嘱继承,没有遗嘱的就按照法定的继承顺序进行继承。这对于相关的人员就要了解清楚,毕竟房屋作为重要的遗产也受到大家的重视。如果您有其他问题,欢迎咨询王海英律师专业律师。

北京自住房可以继承吗_在线律师一对一咨询  第2张

北京自住房可以继承吗:北京经适房申请条件是什么

  经济适用住房是指已经列入国家计划,由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造,以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房,作为低收入的工薪阶层劳动者,怎么在北京拥有一套自己的房子呢?

  一、什么是经济适用房

  经济适用住房是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划,用地一般实行行政划拨的方式,免收土地出让金,对各种经批准的收费实行减半征收,出售价格实行政府指导价,按保本微利的原则确定。经济适用房相对于商品房具有3 个显著特征:经济性、保障性、实用性。是具有社会保障性质的商品住宅。

  一、北京经济适用房新政的住房管理

  1、经济适用住房管理应建立严格的准入和退出机制。经济适用住房由市、县人民政府按限定的价格,统一组织向符合购房条件的低收入家庭出售。经济适用住房供应实行申请、审核、公示和轮候制度。市、县人民政府应当制定经济适用住房申请、审核、公示和轮候的具体办法,并向社会公布。

  2、城市低收入家庭申请购买经济适用住房应同时符合下列条件:

  (一)具有当地城镇户口;

  (二)家庭收入符合市、县人民政府划定的低收入家庭收入标准;

  (三)无房或现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准。

  3、经济适用住房供应对象的家庭收入标准和住房困难标准,由市、县人民政府根据当地商品住房价格、居民家庭可支配收入、居住水平和家庭人口结构等因素确定,实行动态管理,每年向社会公布一次。

  4、经济适用住房资格申请采取街道办事处(镇人民政府)、市(区)、县人民政府逐级审核并公示的方式认定。审核单位应当通过入户调查、邻里访问以及信函索证等方式对申请人的家庭收入和住房状况等情况进行核实。申请人及有关单位、组织或者个人应当予以配合,如实提供有关情况。

  5、经审核公示通过的家庭,由市、县人民政府经济适用住房主管部门发放准予购买经济适用住房的核准通知,注明可以购买的面积标准。然后按照收入水平、住房困难程度和申请顺序等因素进行轮候。

  6、符合条件的家庭,可以持核准通知购买一套与核准面积相对应的经济适用住房。购买面积原则上不得超过核准面积。购买面积在核准面积以内的,按核准的价格购买;超过核准面积的部分,不得享受政府优惠,由购房人按照同地段同类普通商品住房的价格补交差价。

  7、居民个人购买经济适用住房后,应当按照规定办理权属登记。房屋、土地登记部门在办理权属登记时,应当分别注明经济适用住房、划拨土地。

  8、经济适用住房购房人拥有有限产权。

  9、购买经济适用住房不满5年,不得直接上市交易,购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的,由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。

  10、购买经济适用住房满5年,购房人上市转让经济适用住房的,应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款,具体交纳比例由市、县人民政府确定,政府可优先回购;购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后,取得完全产权进行商品房开发。

  二、北京经济适用房新政的价格管理

  1、确定经济适用住房的价格应当以保本微利为原则。其销售基准价格及浮动幅度,由有定价权的价格主管部门会同经济适用住房主管部门,依据经济适用住房价格管理的有关规定,在综合考虑建设、管理成本和利润的基础上确定并向社会公布。房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于3%核定;市、县人民政府直接组织建设的经济适用住房只能按成本价销售,不得有利润。

  2、经济适用住房销售应当实行明码标价,销售价格不得高于基准价格及上浮幅度,不得在标价之外收取任何未予标明的费用。经济适用住房价格确定后应当向社会公布。价格主管部门应依法进行监督管理。

  3、经济适用住房实行收费卡制度,各有关部门收取费用时,必须填写价格主管部门核发的交费登记卡。任何单位不得以押金、保证金等名义,变相向经济适用住房建设单位收取费用。

  4、价格主管部门要加强成本监审,全面掌握经济适用住房成本及利润变动情况,确保经济适用住房做到质价相符。

  三、北京经济适用房新政的重要规定

  根据北京市人民政府办公室厅京政办发〔1999〕4号文件,开发建设单位预售经济适用房应当到市国土资源和房屋管理局办理《北京市经济适用住房销售许可证》,开发商销售经济适用房,实行政府限价的政策,开发建设单位只可在最高限价以内调整不同楼层和朝向房屋的价格。具体的程序是:

  1、居民购买经济适用住房,凭所在单位或有关部门出具的家庭 年收入在6万元以下的证明文件、本市城镇居民常住户口卡、居民身份证,到开发建设单位办理购房手续。

  2、需要贷款的,由购买人凭登记后的经济适用住房预售(买卖)合同,到建设项目所在地的房屋土地管理部门办理抵押登记手续,房屋土地管理部门应在登记后的15个工作日内办理完抵押登记手续。

  3、买卖双方在房屋交付使用后的30个工作日之内,到建设项目 所在地的房屋土地管理部门办理产权过户手续,办理房地权属证件。其中,购买本单位利用自用土地建设的经济适用住房,由该单位统一到房屋土地管理部门办理上述手续。

  以上就是王海英律师小编整理的关于2020年北京经济适用房新政有哪些全部内容,由市、县人民政府经济适用住房主管部门发放准予购买经济适用住房的核准通知,注明可以购买的面积标准。然后按照收入水平、住房困难程度和申请顺序等因素进行轮候,所以在北京就算符合购买条件,也得需要一定的运气和时间。

  (:陈墨宸)

北京自住房可以继承吗_在线律师一对一咨询  第3张

北京自住房可以继承吗:自住房申请条件有什么

  经济适用房新规定就是经济适用住房管理办法的规定,其中规定了可申请济适用房的条件、优惠和支持政策、以及房屋买卖的限制性规定,改进和规范经济适用住房制度,保护当事人合法权益而制定。

  一、什么是经济适用房

  1、经济适用住房,是指政府提供政策优惠,限定套型面积和销售价格,按照合理标准建设,面向城市低收入住房困难家庭供应,具有保障性质的政策性住房。

  2、经济适用住房制度是解决城市低收入家庭住房困难政策体系的组成部分。经济适用住房供应对象要与廉租住房保障对象相衔接。经济适用住房的建设、供应、使用及监督管理,应当遵守经济适用住房管理办法。

  二、经济适用房新规定

  1、市、县人民政府应当在解决城市低收入家庭住房困难发展规划和年度计划中,明确经济适用住房建设规模、项目布局和用地安排等内容,并纳入本级国民经济与社会发展规划和住房建设规划,及时向社会公布。

  2、经济适用住房单套的建筑面积控制在60平方米左右。市、县人民政府应当根据当地经济发展水平、群众生活水平、住房状况、家庭结构和人口等因素,合理确定经济适用住房建设规模和各种套型的比例,并进行严格管理。

  3、确定经济适用住房的价格应当以保本微利为原则。其销售基准价格及浮动幅度,由有定价权的价格主管部门会同经济适用住房主管部门,依据经济适用住房价格管理的有关规定,在综合考虑建设、管理成本和利润的基础上确定并向社会公布。房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于3%核定;市、县人民政府直接组织建设的经济适用住房只能按成本价销售,不得有利润。

  4、城市低收入家庭申请购买经济适用住房应同时符合下列条件:

  (1)具有当地城镇户口;

  (2)家庭收入符合市、县人民政府划定的低收入家庭收入标准;

  (3)无房或现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准。

  经济适用住房供应对象的家庭收入标准和住房困难标准,由市、县人民政府根据当地商品住房价格、居民家庭可支配收入、居住水平和家庭人口结构等因素确定,实行动态管理,每年向社会公布一次。

  5、经济适用住房购房人拥有有限产权。

  (1)购买经济适用住房不满5年,不得直接上市交易,购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的,由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。

  (2)购买经济适用住房满5年,购房人上市转让经济适用住房的,应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款,具体交纳比例由市、县人民政府确定,政府可优先回购;购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后,取得完全产权。

  上述规定应在经济适用住房购买合同中予以载明,并明确相关违约责任。

  以上就是王海英律师小编整理的关于2020年经济适用房新规定有哪些全部内容,经济适用房是出售给城市低收入住房困难家庭的,城市和县人民政府所在地镇的范围内,家庭收入、住房状况等符合市、县人民政府规定困难条件的家庭,而且经济适用住房只能按成本价销售,不得有利润。

  (:陈墨宸)

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