北京自管公房继承_律师

时间:2021-06-28 00:17    分类:律师资讯
京师王海英律师团队

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北京自管公房继承:公房租赁权的继承

  先明确一点,公房承租与私房承租的法律规定是不同的。根据建设部《城市公有房屋管理规定》及北京市相关规定,公有居住房屋承租人死亡,其生前的共同居住人可以继续履行租赁合同,但前提条件是共同居住人在该承租房屋处有本市常住户口且共同居住两年以上又无其他住房。如果有两个或两个以上共同居住人符合该前提条件的,共同居住人之间应当协商确定承租人。协商不成的,由公房产权人根据共同居住人的住房状况书面确定承租人。

  所以如果公房承租人死亡,房屋有两个或两个以上符合条件的共同居住人,承租权是不能直接转给某一人的。房屋由谁承租,需要由共同居住人协商确定,然后向公房产权人提出书面申请并办理更名手续,他人包括家中的其他亲属因不是共同居住人无权干涉。如果某人瞒着其他共同居住人去办理了承租人更名手续,那是违法的和无效的。出现争议后,权益受到侵害的共同居住人可以到房管部门要求撤销更名,或到法院起诉要求确认承租人。

  公房承租权不能继承。

  法律规定可以继承的是公民死亡时遗留的个人合法财产,公有住房不属于公民个人所有的财产,其中涉及的公有住房承租居住的权利,不同于普通的财产权利,公民仅有居住该房屋的权利但没有处分权。根据《城市房屋拆迁管理条例》、《北京市城市房屋拆迁管理办法》等法律法规规定,公房拆迁款一般是给承租人的一种补偿及住房安置费用,归承租人和共同居住人共有,他人无权利继承。拆迁款非遗产受益人有条件

  李律师表示,很多人认为,父母承租着的公房在拆迁时全家人都能分得财产,为此出现家庭纷争的也不少,这实际上是大家的一种误解。如前所述,能够得到公房拆迁款的只能是承租人和在该承租房屋处有本市常住户口且共同居住两年以上又无其他住房的共同居住人。

  公房的承租权不能继承,同样因为公房拆迁所得的款项也不能算做遗产。但是案件都有它的特殊性,还需具体分析。在房屋有承租人和共同居住人的情况下,如果拆迁款在承租人去世前就发放下来,其中一半就应属于承租人,其可自由支配,买房或去租房。承租人去世后,这一半拆迁款作为其个人合法财产,子女们有权利继承;如果拆迁款在承租人去世后发放下来,那么全部拆迁款就应当归属其他共同居住人,而并不是承租人的遗产,别人无权利继承。

  1、夫妻共同居住的公房,具有下列情形之一的,离婚后,双方均可承租:

  (1)婚前由一方承租的公房,婚姻关系存续5年以上的;

  (2)婚前一方承租的本单位的房屋,离婚时,双方均为本单位职工的;

  (3)一方婚前借款投资建房取得的公房承租权,婚后夫妻共同偿还借款的;

  (4)婚后一方或双方申请取得公房承租权的;

  (5)婚前一方承租的公房,婚后因该承租房屋拆迁而取得房屋承租权的;

  (6)夫妻双方单位投资联建或联合购置的共有房屋的;

  (7)一方将其承租的本单位的房屋,交回本单位或交给另一方单位后,另一方单位另给调换房屋的:

  (8)婚前双方均租有公房,婚后合并调换房屋的;

  (9)其他应当认定为夫妻双方均可承租的情形。

  离婚时,夫妻双方均可承租的公房,如其面积较大能够隔开分室居住使用的,可由双方分别租住;对可以另调房屋分别租住或承租方给另一方解决住房的,可予准许。

  2、离婚时,一方对另一方婚前承租的公房无权承租问题的处理

  (1)一方对另一方婚前承租的公房无权承租的,离婚后原则上应自行解决住房问题;

  (2)离婚后确实无房居住,自行解决住房确有困难的,可以调解或判决无承租权一方暂时居住,暂住期限一般不超过二年。暂住期间,暂住方应交纳与房屋租金等额的使用费及其他必要费用;

  (3)离婚时,一方对另一方婚前承租的公房无权承租而另行租房经济上确有困难的,如承租公房一方有负担能力,应给予一次性经济帮助。

  3、关于调整和变更单位自管房屋租凭关系问题的处理

  人民法院在调整和变更单位自管房屋(包括单位委托房地产管理部门代管的房屋)的租赁关系时,应征求自管房单位的意见。经调解或判决变更房屋租赁关系的,承租人应依照有关规定办理房屋变更登记手续。

  首先,我们有必要关注公房使用权特殊的财产性质。从公房使用权的产生来源来看,公房使用权是公房租赁制度的产物,实际上可以说是一种特殊的租赁权(对使用人来说是承租权),但是这种公房租赁权与传统民法上的私人所有权基础上的租赁权是不同的,按照与之相关的原有规章及有关地方法规、规章尤其是政策的规定和实际执行情况,公房的分配与公房租赁关系的建立与承租人的年龄、性别、职业、共同居住人等身份事项密切相关,而并不取决于承租人的意向,不取决于租赁关系所具有的双务关系;而传统民法理论中,房屋使用权或者居住权则仅仅是常见的用益物权的一种。

  具体到租赁关系的建立上,两者在发生原因、租赁主体、租赁期限、租赁对价等方面差异甚大。

  因此,公房使用权不应等同于传统民法理论私中有制基础上的房屋的使用权。

  以上就是王海英律师小编为您整理的最新公房租赁权的继承的相关内容。综上,法律规定可以继承的是公民死亡时遗留的个人合法财产,公有住房不属于公民个人所有的财产,其中涉及的公有住房承租居住的权利,不同于普通的财产权利,公房承租权不能继承。如果您还有其他的法律问题,欢迎咨询我们的王海英律师律师。

北京自管公房继承_律师  第1张

北京自管公房继承:房产律师解析一起自管公房案件

  房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件,积累了大量办理房地产案件的经验,现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例,本案件是一起自管公房案件,现在我把这个案子改编为案例的形式,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人的隐私安全,本文当事人全部使用化名)

  一、基本案情

  涉诉房屋是顾本勤的父亲顾朝忠承租的A公司的自管公房。1993年12月,根据房改售房相关政策,顾本勤的父亲顾朝忠向A公司提交购房申请,并交纳购房预售款5000元,办理房改购房手续。1993年,顾本勤被判入狱。1999年9月18日,顾朝忠留下遗言称,在其去世后涉诉房屋由顾本勤与庄云燕共同居住。1999年9月25日,顾朝忠去世。此时,涉诉房屋的房改售房手续尚未办理完毕。2001年2月16日,A公司在未征得顾本勤同意的情况下,与庄云燕签订《住宅房屋买卖协议书》,并办理房屋所有权证。2002年12月,庄云燕将涉诉房屋出售给他人。

  顾本勤认为,根据相关政策规定,在顾朝忠去世后,涉诉房屋房改售房应当按照继承有关规定处理,顾本勤作为顾朝忠的继承人,有权继承购买涉诉房屋的相关权利,但庄云燕、A公司在明知顾朝忠有其他法定继承人的情形下,双方私自串通办理房改售房手续,使庄云燕取得涉诉房屋的所有权,严重侵害顾本勤的权利,使顾本勤无家可住。专业房产律师哪个好?

  故顾本勤诉至法院,请求确认庄云燕与A公司之间于2001年2月16日签订的《住宅房屋买卖协议书》无效,本案诉讼费由庄云燕与A公司承担。

  二、法院判决

  法院审理后作出判决:驳回原告顾本勤的起诉。

  原审裁定作出后,顾本勤不服,持原起诉理由上诉至中级人民法院,请求撤销原审裁定,指令原审法院进行实体审理。庄云燕与A公司均同意原审裁定。

  二审法院审理后做出裁定:驳回上诉,维持原裁定。

  三、律师点评

  房产律师靳双权认为,当事人向人民法院提起民事诉讼,必须属于人民法院受理民事诉讼的范围。涉诉房屋原是A公司拥有产权的单位自管公房。现顾本勤以其为原承租人顾朝忠之法定继承人而有权继承购买涉诉房屋的相关权利为由,要求确认庄云燕与A公司之间签订的《住宅房屋买卖协议书》无效,属于因单位自管公房的承租人和房改买受人资格审查问题而引发的纠纷,并非民事诉讼受理范围。

北京自管公房继承_律师  第2张

北京自管公房继承:自管公房继承的问题

  公房是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅,在住宅未出售之前,住宅的产权(拥有权、占有权、处分权、收益权)归国家所有。公房继承需要哪些材料呢?想要公房继承,应该具备哪些条件呢?下面我们就来了解下有关公房继承的知识,希望对大家能有所帮助!

  自管公房继承的问题

  网友提问:有一幢公房,是我爷爷单位给的,但是我爷爷去世了,我奶奶还健在,现在户口里面只有我和我奶奶2个人,请问如果我奶奶去世了,我能否得到这个公房的承租权?另外我爷爷有3个子女,户口都不在这个公房里面,就我的在,我是否是这幢公房的唯一合法继续承租人?

  律师解答:依我国现行法律规定,公房不能作为遗产被继承,因此以确定公房继承为内容的遗嘱无效,如果你是公房承租人的共同居住人,则可以在公房承租人死后,去产权单位办理变更登记,继续承租该房屋。

  公房相关知识

  一、关于公产房的性质

  所谓公产房,是中国特殊体制下遗留下来的产物,它是指公有住房,是相对于所有权属于个人的私有住房而言的,一般个人只有承租权而没有所有权。公房使用者在法律允许范围内,对公有房屋享有的占有、使用、部分收益和有限制处分的权利。

  按照产权人的不同又分为三种:

  第一种是直管公有住房,指由政府接管,国家出租、收购、新建、扩建的住房,大多数由政府房地产管理部门直接管理出租、修缮,少部分免租给单位使用的住房。

  第二种是单位自管产。指全民所有制和集体所有制等单位所有的住房,俗称企业产。

  第三种公产房是行政事业单位作为产权人,分配或出租给单位员工居住使用的房屋。通常能上市交易的是前两种,在北京交易时一般需要取得上市许可证。

  二、公房继承概述

  关于公产房能否继承的问题,实践中争议很大,众说纷纭,各执己见,很难统一。公产房的这种特殊形态,是中国社会所特有的一种事物。公产住房的产权在法律上讲是模糊的。司法实践中对于许多问题是用政策性的临时规定进行调整的,其合法性和合理性也存在矛盾。

  从法律上讲,公产房出租人与承租人的权利之间存在某种脱节的联系,是一种不完整的不动产所有权,比如说,公产房的承租人可以通过租赁房屋获得一定的收益,其承租人的继承人当然也基于某种优先权继续获得房屋的租赁收益。

  按照中国《继承法》的规定,遗产一般是公民死亡时遗留下来的的个人合法财产,对于公产房承租人只有使用权,没有所有权,所以并不在遗产范围,依法不能继承。

  当然随着中国经济的发展,对于公产房的继承问题出现较多的缓冲处理。许多认为公产房可以继承的人认为住房是父母的辛勤劳动挣下来的,住房就是“遗产”,当然可由继承人继承。此种要求虽不合法,却也符合中国现实的社会实际。

  实践中从社会安定、和谐的角度来考虑,一般来说可以变更承租人。建设部的《城市房屋租赁管理办法》规定:“住宅用房承租人在租赁期限内死亡的,其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租。”

  从这些规定来看,公有住房承租权的取得是有一定法定条件的,特别是原承租人死亡时,承租权并不能像其他可继承的财产权一样适用《继承法》的规定来继承。但对于符合承租条件的承租人要变更承租人姓名延续承租的,经过住房部门同意是可以变更的。

  三、离婚时公产房的分割问题

  1、对于夫妻离婚对于房产的分割问题,依据最高人民法院关于《关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》的有关规定符合以下情况下的房产,双方均是可以主张承租权的:

  ⑴婚前由一方承租的公房,婚姻关系存续5年以上的;

  ⑵婚前一方承租的本单位的房屋,离婚时,双方均为本单位职工的;

  ⑶一方婚前借款投资建房取得的公房承租权,婚后夫妻共同偿还借款的;

  ⑷婚后一方或双方申请取得公房承租权的;

  ⑸婚前一方承租的公房,婚后因该承租房屋拆迁而取得房屋承租权的;

  ⑹夫妻双方单位投资联建或联合购置的共有房屋的;

  ⑺一方将其承租的本单位的房屋,交回本单位或交给另一方单位后,另一方单位另给调换房屋的;

  ⑻双方均租有公房,婚后合并调换房屋的;

  ⑼应当认定为夫妻双方均可承租的情形。

  2、对于夫妻双方均可承租的公房,应依照下列原则予以处理:

  ⑴照顾抚养子女的一方;

  ⑵男女双方在同等条件下,照顾女方;

  ⑶照顾残疾或生活困难的一方;

  ⑷照顾无过错一方。

  3、已购公房的分割

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