北京西城公房租赁权能继承吗_免费律师

时间:2021-06-28 02:37    分类:律师资讯
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北京西城公房租赁权能继承吗:【正山说法】公房承租权能不能继承?——北京案例解读

  原标题:【正山说法】公房承租权能不能继承?——北京案例解读

  案例:老王承租了一间公房,其子小王长年在外地做生意,他的户籍不在此公房处,亦未在此公房居住过。1996年老王不慎遭遇车祸身亡,小王急忙回家料理后事,事情处理完之后便又到外地去了。2002年的一天,小王因事回京偶然到其父老王承租的公房处一看,大吃一惊,房屋早已拆迁完毕,只留下一片空地。小王心想父亲承租的公房拆迁了,作为合法继承人自己应该享有该公房的拆迁补偿。抱着这个想法,小王来到了房管所。谁知,还有更令他惊讶的事情,房管所的工作人员告诉他该公房在拆迁前已经变更为他的堂姑承租。这一下,小王可想不通了,该公房是由其父亲老王承租的,房管所要变更公房承租人应该首先考虑老王的继承人,怎么能让外人承租呢?于是小王一纸诉状要求法院确认房管部门变更承租人行为违法。〔引自:新华网(2003-07-);来源为《北京青年报》〕

  建设部《城市房屋租赁管理办法》第十一条规定,住宅用房承租人在租赁期限内死亡的,其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租。

  《北京市公有住宅租赁合同》中规定,租赁期限内,承租方外迁或死亡,承租方同一户籍共同居住两年以上又无其他住房的家庭成员愿意继续履行原合同,其他家庭成员又无异议的,可以办理更名手续。

  京国土房管法字[2001]167号《关于对城市公有房屋承租人变更有关问题答复的函》确定:“外迁”和“死亡”是租赁关系变更的前提条件,即无论“外迁”和“死亡”都有可能产生变更房屋承租人的情形。“外迁”是指房屋承租人另有正式住房后,不再继续在原房居住。外迁后其户口是否也一并转移,应符合户籍管理的有关规定。如因原承租人外迁而由符合条件的共居人承租其住房时,根据有关规定,应由有关当事人提出书面申请,出租方同意后方可变更。

  可见,公房承租权不能作为遗产继承。案例中的小王既不在此公房居住,户籍亦不在此处,而仅仅依据其法定继承人的身份是不能取得公房承租权的。

  因公房承租权而引起的纠纷应如何立案受理?

  《北京市高级人民法院关于因直管公房租赁引发纠纷的受理问题的意见》(2003年11月27日京高法发[2003]350号)规定:

  1、直管公房承租人与政府公房管理部门或直管公房经营管理单位在履行直管公房租赁合同过程中,因违反合同规定的房屋保护、维修、房屋租金交纳、承租人变更等权利义务发生的纠纷,由于双方法律地位平等,应作为民事案件立案受理。

  2、直管公房承租人死亡后,承租人的共同居住人对政府公房管理部门或直管公房经营管理单位依职权变更直管公房承租人不服提起的诉讼以及直管公房承租人或承租人的共同居住人认为符合直管公房租赁变更条件,请求政府公房管理部门或直管公房经营管理单位变更直管公房租赁关系,政府公房管理部门或直管公房经营管理单位不予变更产生纠纷提起的诉讼,具有行政管理性质,双方法律地位不平等,应作为行政案件立案受理。

  近年来,北京地区的公房承租拆迁纠纷屡见不鲜,有公租单位直接腾退不予补偿的,有居住人私自变更承租人导致继承人拆迁利益受损的,有居住人因户籍问题不予安置的,有居住人、继承人、实际赡养人拆迁利益分配不均的……这其中,既有民事纠纷,也牵扯到一定的行政程序。对于该类案件,首先本着亲情第一的原则,建议家庭内部成员协商处理。协商不成的,尽快诉诸法律解决,找到专业处理拆迁类民事纠纷的律师,避免不必要的时间浪费和情感消耗。

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北京西城公房租赁权能继承吗_免费律师  第1张

北京西城公房租赁权能继承吗:公房承租权可以继承吗

  一、公房承租权可以继承吗

  公房承租权不能继承。

  按照我国《继承法》第三条,遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产,而对于公产房承租人只有使用权,没有所有权,所以并不在遗产范围,依法不能继承。

  公有住房居住人死亡,其生前的共同居住人可以继续履行租赁合同,但前提条件是,共同居住人有本市户口且共同居住两年以上又无其他住房。如果有2人以上符合共同居住人条件的,由共同居住人协商确定承租人,到公房管理部门申请办理更名手续。

  如公房拆迁,按照《城市房屋拆迁管理条例》规定,公房拆迁款一般是给承租人的一种补偿及住房安置费用,归承租人和共同居住人共有,其他人无权继承。

  二、哪些公租房承租权不可转让

  有下列情形之一的公有居住房屋,不得进行承租权的转让和交换:

  (一)整幢独用的花园住宅;

  (二)属部队、宗教团体所有或者在学校校园内的;

  (三)产权不明晰的;

  (四)承租人拖欠租金尚未结清的:

  (五)依法代管或需要落实政策的;

  (六)已列入户籍冻结范围的;

  (七)承租人在承租房屋内擅自搭建的;

  (八)列入本市危棚简屋改造或者住房成套改造计划的;

  (九)其他依法应当由出租人收回的。

  除上述情形外,出租人应当同意承租人进行房屋承租权的转让和交换。

  以上知识就是小编对相关法律问题进行的解答,依据我国相关法律的规定,公房的承租权不属于个人财产,不纳入继承之列。如果大家还想了解其他法律知识,王海英律师还提供了专业的律师在线咨询服务,欢迎您再次进行法律咨询。

北京西城公房租赁权能继承吗_免费律师  第2张

北京西城公房租赁权能继承吗:公房承租权能否作为遗产继承

  问:

  老张和小张是父子俩,多年来二人相依为命,共同居住在老张承租的单位公有住房中。去年老张去世了,小张继续居住在以父亲名义承租的公有住房中并以父亲的名义继续交纳房租、水电费、物业费用等各种房屋费用。一天晚上,小张观看继承纠纷的普法节目后,深有感触。第二日便到法院,递交起诉状要求继承老张名下承租的公有住房。小张信心满满的称老张的妻子已经去世,自己是老张的唯一继承人,继承其承租的公有住房是天经地义的事情。小张是否可以起诉要求继承老张的公有住房承租权呢?

  答:

  不可以。根据《北京市高级人民法院关于审理继承纠纷案件若干疑难问题的解答》第5条的规定,当事人请求继承被继承人生前的公房承租权,人民法院应告知当事人向公房所有权所在的行政机关或单位申请办理公房承租人变更手续,当事人坚持继承请求的,人民法院裁定驳回起诉。该条规定的原因如下:要求继承公房承租权实际就是变更公房承租人的问题,由于承租人主体资格的审查和认定问题,属于公房管理单位的职权,法院不应越权代行,不宜在析产继承中一并解决。因此,对于当事人请求继承被继承人生前的公房承租权的,法院不予支持或不予处理,告知当事人向相关行政机关或产权单位申请办理公房承租人变更手续。

  法院工作人员告知小张:老张去世后,小张想要继续承租父亲的公有住房应该找老张的单位(公房管理单位)办理承租人变更手续。如果小张不听从法院工作人员的劝告,坚持要求诉讼,那么小张的诉讼请求将会被驳回。

  遇到矛盾纠纷,法院是解决矛盾的途径,但是并不是唯一的途径。当事人诉讼过程中,遇到不懂的法律问题,听从法官及法院工作人员的解释和指导,才能更好维护自身合法权益。北京西城公房租赁权能继承吗_免费律师  第3张

北京西城公房租赁权能继承吗:公房租赁权的继承

  先明确一点,公房承租与私房承租的法律规定是不同的。根据建设部《城市公有房屋管理规定》及北京市相关规定,公有居住房屋承租人死亡,其生前的共同居住人可以继续履行租赁合同,但前提条件是共同居住人在该承租房屋处有本市常住户口且共同居住两年以上又无其他住房。如果有两个或两个以上共同居住人符合该前提条件的,共同居住人之间应当协商确定承租人。协商不成的,由公房产权人根据共同居住人的住房状况书面确定承租人。

  所以如果公房承租人死亡,房屋有两个或两个以上符合条件的共同居住人,承租权是不能直接转给某一人的。房屋由谁承租,需要由共同居住人协商确定,然后向公房产权人提出书面申请并办理更名手续,他人包括家中的其他亲属因不是共同居住人无权干涉。如果某人瞒着其他共同居住人去办理了承租人更名手续,那是违法的和无效的。出现争议后,权益受到侵害的共同居住人可以到房管部门要求撤销更名,或到法院起诉要求确认承租人。

  公房承租权不能继承。

  法律规定可以继承的是公民死亡时遗留的个人合法财产,公有住房不属于公民个人所有的财产,其中涉及的公有住房承租居住的权利,不同于普通的财产权利,公民仅有居住该房屋的权利但没有处分权。根据《城市房屋拆迁管理条例》、《北京市城市房屋拆迁管理办法》等法律法规规定,公房拆迁款一般是给承租人的一种补偿及住房安置费用,归承租人和共同居住人共有,他人无权利继承。拆迁款非遗产受益人有条件

  李律师表示,很多人认为,父母承租着的公房在拆迁时全家人都能分得财产,为此出现家庭纷争的也不少,这实际上是大家的一种误解。如前所述,能够得到公房拆迁款的只能是承租人和在该承租房屋处有本市常住户口且共同居住两年以上又无其他住房的共同居住人。

  公房的承租权不能继承,同样因为公房拆迁所得的款项也不能算做遗产。但是案件都有它的特殊性,还需具体分析。在房屋有承租人和共同居住人的情况下,如果拆迁款在承租人去世前就发放下来,其中一半就应属于承租人,其可自由支配,买房或去租房。承租人去世后,这一半拆迁款作为其个人合法财产,子女们有权利继承;如果拆迁款在承租人去世后发放下来,那么全部拆迁款就应当归属其他共同居住人,而并不是承租人的遗产,别人无权利继承。

  1、夫妻共同居住的公房,具有下列情形之一的,离婚后,双方均可承租:

  (1)婚前由一方承租的公房,婚姻关系存续5年以上的;

  (2)婚前一方承租的本单位的房屋,离婚时,双方均为本单位职工的;

  (3)一方婚前借款投资建房取得的公房承租权,婚后夫妻共同偿还借款的;

  (4)婚后一方或双方申请取得公房承租权的;

  (5)婚前一方承租的公房,婚后因该承租房屋拆迁而取得房屋承租权的;

  (6)夫妻双方单位投资联建或联合购置的共有房屋的;

  (7)一方将其承租的本单位的房屋,交回本单位或交给另一方单位后,另一方单位另给调换房屋的:

  (8)婚前双方均租有公房,婚后合并调换房屋的;

  (9)其他应当认定为夫妻双方均可承租的情形。

  离婚时,夫妻双方均可承租的公房,如其面积较大能够隔开分室居住使用的,可由双方分别租住;对可以另调房屋分别租住或承租方给另一方解决住房的,可予准许。

  2、离婚时,一方对另一方婚前承租的公房无权承租问题的处理

  (1)一方对另一方婚前承租的公房无权承租的,离婚后原则上应自行解决住房问题;

  (2)离婚后确实无房居住,自行解决住房确有困难的,可以调解或判决无承租权一方暂时居住,暂住期限一般不超过二年。暂住期间,暂住方应交纳与房屋租金等额的使用费及其他必要费用;

  (3)离婚时,一方对另一方婚前承租的公房无权承租而另行租房经济上确有困难的,如承租公房一方有负担能力,应给予一次性经济帮助。

  3、关于调整和变更单位自管房屋租凭关系问题的处理

  人民法院在调整和变更单位自管房屋(包括单位委托房地产管理部门代管的房屋)的租赁关系时,应征求自管房单位的意见。经调解或判决变更房屋租赁关系的,承租人应依照有关规定办理房屋变更登记手续。

  首先,我们有必要关注公房使用权特殊的财产性质。从公房使用权的产生来源来看,公房使用权是公房租赁制度的产物,实际上可以说是一种特殊的租赁权(对使用人来说是承租权),但是这种公房租赁权与传统民法上的私人所有权基础上的租赁权是不同的,按照与之相关的原有规章及有关地方法规、规章尤其是政策的规定和实际执行情况,公房的分配与公房租赁关系的建立与承租人的年龄、性别、职业、共同居住人等身份事项密切相关,而并不取决于承租人的意向,不取决于租赁关系所具有的双务关系;而传统民法理论中,房屋使用权或者居住权则仅仅是常见的用益物权的一种。

  具体到租赁关系的建立上,两者在发生原因、租赁主体、租赁期限、租赁对价等方面差异甚大。

  因此,公房使用权不应等同于传统民法理论私中有制基础上的房屋的使用权。

  以上就是王海英律师小编为您整理的最新公房租赁权的继承的相关内容。综上,法律规定可以继承的是公民死亡时遗留的个人合法财产,公有住房不属于公民个人所有的财产,其中涉及的公有住房承租居住的权利,不同于普通的财产权利,公房承租权不能继承。如果您还有其他的法律问题,欢迎咨询我们的王海英律师律师。

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