遗产继承房产评估价依据的是什么北京_律师咨询

时间:2021-07-09 18:47    分类:律师资讯
京师王海英律师团队

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遗产继承房产评估价依据的是什么北京:在家庭遗产继承案中,要对房产进行价值评估以确定标的大小,评估的结果要进行公证还是由原告被告共同平均分摊?

  【法律意见】

  夫妻个人财产是指夫妻在实行共同财产制的同时,依照法律规定或夫妻约定,夫妻各自保留的一定范围的个人所有财产。

  1、夫妻个人财产。夫妻个人所有的财产一般以书面形式进行约定,除此之外,不以书面形式进行约定的夫妻个人财产还有:

  (1)《婚姻法》第十八条规定:

  (一)一方的婚前财产;

  (二)一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用;

  (三)遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产;

  (四)一方专用的生活用品;

  (五)其他应当归一方的财产。

  根据《意见》,其他应当归一方的财产主要是指双方已登记结婚,尚未共同生活,各自出资购置、各自使用的财物;离婚时一方尚未明确可以取得经济利益的知识产权;婚前复员军人、转业军人所得的复员费、转业费及从部队带回的医药补助费、回乡生产补助费,或者婚后10年内取得的复员费、转业费。

  (2)《解释(二)》第十三条规定的军人的伤亡保险金、伤残补助金及医药生活补助费。

  (3)《解释(二)》第二十二条规定的当事人结婚前,父母为双方购置房屋出资、并且没有明确表示赠与双方的部分,以及出资的父母明确表示赠与一方的部分。

  2、家庭财产。家庭财产指家庭成员各自所有财产及全体家庭成员共同或部分家庭成员共同所有财产的总和。既包括夫妻个人所有的财产、夫妻双方共同所有的财产,又包括夫妻之外其他家庭成员个人所有的财产以及全体家庭成员共同所有的财产。对于有夫妻之外成员的家庭财产,首先应当分家析产,将夫妻共同财产从家庭共同财产中分割出来后再进行分割。对于确实难以查清的家庭财产问题,可以告知当事人另案处理,或者中止离婚诉讼,待析产案件处理后再恢复离婚诉讼。

  3、把家庭共有财产与家庭成员共同生活期间的个人财产相区别对财产所有权是家庭成员共有还是个人所有,必须根据财产是为家庭成员共同基于一定的法律事实所取得,还是家庭成员中的某个人基于一定的法律事实所取得来认定。如果是家庭成员中的某个人依法取得的财产,即使在家庭成员共同生活期间取得,也不存在共有关系。对于个人财产的处理,以归个人所有为原则,即便是夫妻关系存续期间,也不改变财产的性质。

遗产继承房产评估价依据的是什么北京_律师咨询  第1张

遗产继承房产评估价依据的是什么北京:房产赠与需要哪些手续,房屋评估价如何计算

  一、房产赠与需要哪些手续

  1、办理赠与公证申情人应提交下列证件和材料:

  (1)赠与人的身份证件(居民身份证、户口簿、护照、通行证复印件);

  (2)赠与合同;

  (3)赠与物清单及所有权证明,如房产证、存单等;

  (4)赠与物为共有财产的,应提供共有人同意将财产赠与他人的书面意见;赠与物为集体所有的,应提交该集体组织成员同意赠与的书面意见;赠与物为全民所有的,应提交国有资产管理部门批准赠与的文件;

  2、房屋赠与当事人到房地产管理机构申请变更登记,应提交下列证件:

  (1)房屋赠与申请表;

  (2)房屋权属证书(房屋共有的提供共有权证);

  (3)房屋户型平面图;

  (4)房屋赠与公证书;

  (5)赠与人及受赠与人身份证或户口复印件(与原件核对);

  (6)契税收据。

  二、房屋评估价如何计算

  房屋评估价的计算方法,以房屋建筑总面积(平方米)、按测定的重置单价计算房屋重置完全价值(原值),根据评估的房屋新旧程度,计算房屋现值(净值)。其计算公式如下:

  1、房屋重置完全价值(原值)=房屋建筑总面积房屋重置单价房屋的增减价值

  2、房屋现值(净值)=房屋重置完全价值(原值)评估的房屋新旧程度(%)

  3、房屋应提折旧=房屋重置完全价值(原值)-房屋现值(净值)

  4、年折旧额=房屋重置完全价值(原值)(1-残值率)耐用年限

  5、年折旧率=年折旧额房屋重置完全价值(原值)100%

  6、尚可使用年限=房屋的耐用所限评估的房屋新旧程度(%)

  中介估价采用市场比较法,即选择与待估价房屋在区位、权益和实物状况方面相同或相近的数个成交价格进行比较和计算。所以评估值与交易价之间上下浮动相差5%~10%都是正常的。同时房屋交易中买卖双方的因素,也容易造成房屋交易价与评估价之间的差异。如买卖双方为利害关系人;或者卖家急于出售或买家急于购买的情况;或者买方或卖方对市场行情缺乏了解;或者买方或卖方有特别动机或特别偏好等都会引起成交价与市场价的不同。此外,不同的评估机构或不同评估人员对同一宗房地产的评估结果也可能出现差异。

遗产继承房产评估价依据的是什么北京_律师咨询  第2张

遗产继承房产评估价依据的是什么北京:房屋遗产继承过户费用

  继承房产的费用:

  (1)公证费 40元/平米*产权证面积

  (2)继承公证费 80元/单 放弃继承公证80元/人

  注:继承的房产再次转让出售时个人所得税按照所得征收20%,不过只要是符合家庭唯一住房和购买超过5年的话就可以免征个人所得税,而且个人所得税退税的政策同样适用。

  (3)房地产价值评估费用

  根据房地产价格的高低不同采用差额定律累进方式来计算

  房地产价格总额(万元)累进计费率%

  100以下5

  101以上至1000部分2.5

  1001以上至2000部分1.5

  法律依据:

  《城市房屋权属登记管理办法》第十七条

  《中华人民共和国继承法》第三条

遗产继承房产评估价依据的是什么北京_律师咨询  第3张

遗产继承房产评估价依据的是什么北京:遗产房屋评估

  遗产房屋评估,如果是协商继承,可以由所有继承人协商一致确定房价,也可以共同委托房产评估机构进行评估,委托评估时会有评估费用。可以委托当地物价局、房管局或国地局的评估机构评估。遗产房屋评估如果是到法院诉讼,一般由当事人共同委托评估机构或由法院委托评估机构进行遗产房屋评估。房屋评估首先必须通过评估公司对房屋进行市值评估。评估公司会根据房屋所处的路段、坐向、楼层、楼龄等重要因素,作出专业的价格分析和楼价评估,定出准确的物业市值价格。

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