香港公民继承北京房产诉讼_免费律师咨询

时间:2021-07-10 05:27    分类:律师资讯
京师王海英律师团队

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香港公民继承北京房产诉讼:谈香港居民在大陆的不动产继承问题

  大陆在上世纪90年代开始开放房地产市场,此后,大量港澳台居民纷纷在大陆置业投资或居住。随着时间的推移,港澳台人士在大陆购置的不动产的继承问题逐渐增多。由于不动产继承适用不动产所在地的法律,与产权人居住地的法律有一定差异,因此多数境外人士对大陆不动产如何继承的问题较为困惑。现以笔者代理过的一起香港居民名下的不动产继承案件为例,对香港居民在大陆的不动产继承问题作一浅析。

  李先生(化名)为香港居民,2005年在上海购买一处住宅,签订了《房地产预售合同》,尚未办理该房屋的产权过户期间,李先生不幸在香港病逝。由于李先生父母已经亡故,本人尚未结婚,也无子女,因此他生前在香港立下遗嘱,写明上述住宅由其姐姐的一子一女,即其外甥和外甥女共同继承,该遗嘱在香港经香港法院认证。笔者受托办理其外甥和外甥女的产权过户手续,但是在办理过程中遇到了层层难关,其中涉及以下法律问题:

  一、法律适用和法律关系的问题

  李先生为香港居民,因此根据香港法律订立了遗嘱,并在香港法院认证。但其中涉及到不动产部分应当适用不动产所在地的法律。根据大陆现行的《中华人民共和国继承法》(1985年10月1日开始实施至今)规定,第一顺序法定继承人为:配偶、子女、父母;第二顺序法定继承人为:兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。此案中,李先生没有第一顺序法定继承人,尚有2位姐妹,均为第二顺序法定继承人。而李先生立遗嘱将该房屋由其外甥和外甥女继承,由于外甥和外甥女不属于继承法规定的法定继承人,因此,李先生的这一遗嘱内容实际上属于《中华人民共和国继承法》(下称《继承法》)规定的遗赠法律关系(遗赠是指公民可以立遗嘱将个人财产赠给国家、集体或者法定继承人以外的人)。

  《继承法》规定:“受遗赠人应当在知道受遗赠后两个月内,作出接受或者放弃受遗赠的表示。到期没有表示的,视为放弃受遗赠。”笔者受托时李先生逝世已超过2个月,如果李先生的外甥和外甥女无法提供在继承事实发生后2个月内曾经作出过接受遗赠的明确表示的证明,那么李先生的遗愿将有可能无法达成。所幸的是香港法院出具的遗嘱认证文书日期晚于李先生逝世之日期,离笔者接受委托之日尚未到2个月;受遗赠人在笔者的提醒下,及时进行了接受李先生遗赠的意思表示,并进行了公证。

  二、遗嘱和继承事实发生的公证文件问题

  根据房地产登记管理部门的规定,办理因继承而发生的房地产产权变更登记,应当提供相关的继承公证文件。

  香港居民提供的香港法院认证文件或者香港有关部门出具其他证明文件,均须由经大陆司法部委托的具有公证人职能的香港律师公证后(司法部委托公证人名单可在司法部网站查询),再向不动产所在地的公证机关传递,并由不动产所在地公证机关出具正式的公证文书后,方能被房地产登记管理部门接收。

  三、因继承而发生房地产产权变更的税收问题

  大陆房地产产权变更过程中主要涉及的应缴税种为契税,各地执行的契税税率略有不同,以上海为例,一般房地产产权变更,受让方应当缴纳房屋总价3%的契税。

  在实际操作中,如发生不动产继承或夫妻因离婚分割共同财产而产生的产权变更,目前毋须交纳契税。但是,在继承方面,该税收政策仅适用于由法定继承人继承不动产(包括法定继承和遗嘱继承)。此案中,由于李先生的外甥和外甥女不属于法定继承人的范围,因此不能适用上述税收政策,仍视为接受赠与的方式取得房屋产权,必须缴纳房屋总价3%的契税。

  从本案的分析可见,香港居民如有意对自己名下的大陆不动产进行遗嘱分配,那么,在订立遗嘱时,充分了解大陆对于不动产继承方面的法律和法规是十分必要的。否则,可能由于对大陆继承法的不熟悉,而导致所订立的遗嘱无法真正执行,或是在执行过程中产生巨大的成本。本案中,李先生的外甥和外甥女就曾经因为办理手续的繁杂和产生巨额的税收成本以及公证费、律师费而一度考虑放弃接受遗赠。所幸最终在各方努力和配合下,还是较为圆满地完成了整个产权变更手续。

  总结本案,笔者认为香港居民在对自己名下的大陆不动产进行遗嘱分配时应当关注以下几点:

  1.确定遗嘱指定的的遗产接受人是否为大陆《继承法》规定的法定继承人。如不属于法定继承人范围的,则属于遗赠法律关系,需要遗产接受人在知道受遗赠后两个月内做出明确的接受遗赠的表示,才能顺利接受遗产。如遗嘱指定的遗产接受人属于法定继承人范围(包括第一顺序和第二顺序),则只要没有明确表示放弃遗产,即视为接受遗产。需要注意的是,孙子孙女、外孙外孙女、侄子侄女以及外甥外甥女都不属于大陆《继承法》规定的法定继承人范围。只有当被继承人的子女先于被继承人死亡的情况下,该子女的子女(被继承人的孙子孙女或者外孙外孙女)才能取得相应的法定继承权,即所谓的代位继承权。

  2.及时处理有关的法律文书公证事宜。在不动产的继承过程中,有许多法律文件是需要公证的,由于香港和大陆法律体系不同,涉及香港居民的法律关系在大陆也被认为是涉外法律关系,因此凡涉外法律关系中需要公证的文件(如购房合同等),香港居民也需要公证。在不动产的继承中,涉及需要公证的法律文书主要是遗嘱公证,包括遗嘱真实性、合法性以及该遗嘱没有侵犯其他法定继承人的合法权益的说明;继承事实发生的公证,包括被继承人死亡的法律证明等。香港地区的公证文书须经司法部委托其履行公证职责的授权律师作出,并经不动产所在地的公证处认证。缺乏必要的公证文件,往往也是导致香港居民在大陆的不动产不能顺利继承的原因之一。

  3.考虑税收因素。由于法定继承人继承不动产目前不需要交纳契税,而非法定继承人接受遗赠获得不动产需要交纳3%左右的契税,在大陆房价动则上百万的情况下,对于接受遗赠人会产生不小的税务负担。契税需要在不动产过户之前先行缴纳,因此,如果没有能力缴纳契税,也就无法顺利取得不动产产权。被继承人订立遗嘱之时,应当充分考虑到接受遗赠人必须缴纳税款的问题,以便其能够顺利接受遗赠。

  我们建议,香港居民如需对大陆的不动产作出遗嘱处分的,应当咨询不动产所在地的法律专业人士,充分了解该地区在不动产继承过程中的具体政策,才能使将来的不动产继承变得更为顺利,从而达到被继承人订立遗嘱时的初衷。香港公民继承北京房产诉讼_免费律师咨询  第1张

香港公民继承北京房产诉讼:香港和内地身份,哪个在内地购置/继承/被赠予父母的房产更划算?

  需要在内地和香港身份之间选一个,父母在内地,自己也在内地工作,未来需要买房或从父母那里得到房产的话,哪个身份更划算?附加问题:香港永居身份在内地长期生活有何利弊呢?

  继承房产,两个身份影响不大,但是要再次交易,就会有很大影响

  如果你是国内身份,当地限购政策如果不严,你可以以买卖的形式过户,这样你再次交易卖出的时候,就只要交少量税费如果你是香港身份,香港人在国内只能买一套房产,如果你家房产超过这个数目,就不能通过交易来过户,如果通过继承来过户,你再次交易的时候,就要缴纳20%的个人所得税,可能达到上百万的金额香港公民继承北京房产诉讼_免费律师咨询  第2张

香港公民继承北京房产诉讼:香港居民在中国大陆继承房产如何办理相关手续?

  香港居民在中国大陆继承房产如何办理相关手续?

  根据《中华人民共和国继承法》:外国人继承在中华人民共和国境内的遗产,动产适用被继承人住所地法律,不动产适用不动产所在地法律。

  【一】继承位于大陆的房产应按以下程序办理:

  1、由香港的中国委托公证人出具证明文书,证明申请遗产继承人的职业、住址、与被继承人的亲属关系。

  2、申请遗产继承人不能亲自来大陆申请遗产继承的相关手续;可以委托其在大陆的亲友代为办理;没有亲友的,可委托中华人民共和国执业律师办理;在委托他人办理的情况下,申请人须办理委托书。同样,该授权委托书亦应当经香港的中国委托公证人出具证明文书。

  3、申请遗产继承人或其委托代理人应向遗产所在地的公证机关申请办理继承手续。申请人或委托代理人持前述香港的中国委托公证人的证明文书、被继承人的死亡证明书(如有遗嘱应同时带来)到遗产所在地公证机关办理。公证机关在对申请人提供的证明审核后,如果经审核认定符合《中华人民共和国继承法》的相关规定,颁发继承权证明书。

  4、申请人凭中国公证机关颁发的继承权证明书向遗产管理部门(如银行、房产资源局等)按法定程序办理遗产继承事项。

  【二】办理房产继承的产权登记按下列程序办理:

  (一)、需提交资料

  1、《房地产权证》或《房屋所有权证》及《土地使用证》;

  2、房地产继承的《公证书》(到公证处办理);

  3、有关当事人的身份证明及身份证复印件;

  4、委托代理人申请的,提交合法有效的委托书及代理人的身份证复印件;

  5、《房地产权登记申请书》。

  (二)办理程序:登记收件权属调查立案送市房地产管理局审批登记产权核对发证

  (三)办理期限:自收件之日起30个工作日内完成,如不予办理的,在收件之日起10个工件日内将情况通知当事人。

  【三】房屋继承法律手续

  一、办理房屋的产权过户需要有效的证明和具体的步骤:

  房屋继承登记步骤:

  1、房屋评估

  2、继承公证

  3、房屋测绘

  4、继承登记

  5、规定需递交的其它资料

  二、办理房屋继承手续的步骤:

  (一)手续要到被继承人户籍所在地的派出所注销户籍,办理死亡证明;

  (二)到区或市公证处(原外销商品房到市公证处)办理继承权公证,房产继承分两种:一是遗嘱继承,二是法定继承。需要提交的材料有:

  1、被继承人死亡证明;

  2、该套房屋的产权证明或其他凭证;

  3、户口簿或其他可以证明被继承人与法定继承人的亲属关系的证明文件;

  4、继承人的身份证件;

  有遗嘱的继承权公证另需提交的资料:被继承人所立遗嘱(该遗嘱必须是已公证过的遗嘱,其他形式的遗嘱由于无法认定其真实性,因此暂不予采纳)。

  (三)办理房屋过户登记,申请人是继承人或者受遗赠人。

  申请人应当向登记机构提交下列文件:《房地产登记申请书》(原件)、身份证明(复印件)、房地产权证书(原件)、继承权公证文书或者遗嘱公证书和接受遗赠公证书(原件)\契税完税凭证(原件)。

  (四)遗赠和法定继承、遗嘱继承不同,需要支付税收。

  办理房地产继承过户有一些费用发生,主要是房地产继承权公证费用、房屋估价费用及房地产过户的税费:

  1、继承权公证费用;

  继承权公证费按照继承人所继承的房地产的评估价的1%来收取,最低不低于200元。

  2、房地产价值评估费用

  【四】遗产继承公证办理须知(一般)

  申请人需要提供的证明文件如下:

  1、所有继承人的身份证、户口簿或其它身份证明(包括父母、配偶、子女),所有继承人需全部到公证处申请办理;如不能亲自至公证处办理的,需要在当地办理委托公证,委托他人代为办理继承权公证;如不能亲自至公证处办理并且放弃继承权的,需要在当地办理放弃继承权的声明书公证;

  2、死者的死亡证明和注销户口证明(缺一不可);(死亡证明可以是复印件,如果没有复印件,需先至公证处领取一张介绍信,至所在区卫生防疫站开具死亡证明,也可以由死亡时的医院开具;户口本上如果没有死者的户籍注销记录,需提供户籍地警署户籍注销证明,有则不用开具注销证明)

  3、所有继承人与死者间的亲属关系证明(如单位证明、结婚证、独生子女证),所有继承人需要亲自到场,如果有人放弃继承的,需要签署放弃继承权的声明;

  4、继承人已死亡的,提交死亡证明、婚姻证明和亲属关系证明(包括父母、配偶、子女);【注:申请人应先至公证处领取专用表格,交由死者原单位人事或人事档案部门开具】

  5、死者的婚姻证明;【注:指结婚证、离婚证(或法院离婚判决书及生效证明、离婚调解书)、户口本上婚姻状况记载;结婚年代久远或结婚证遗失的,可以不提供结婚证;死者死亡时如果是未婚、丧偶、或离婚的,需提供由户籍地民政局开具的《无婚姻登记记录证明》】

  6、死者的财产凭证,如房地产权证、银行存款证明、股票对帐单等;【请注意不要遗漏,否则需要重新办理;遗产税尚无法律规定,继承权公证办理完毕后,至交易中心办理过户登记时,会另收取一定的手续费等,请向该房地交易中心咨询】

  7、死者生前有遗嘱的,应提供遗嘱原件

香港公民继承北京房产诉讼_免费律师咨询  第3张

香港公民继承北京房产诉讼:香港居民继承内地房产太难?那是你还不知道这些……

  内地房地产市场的开放,吸引了大量的香港居民来此购房。但随着时间的推移,香港居民在内地出现房产继承问题逐渐增多。面对较为复杂的房产继承的问题,很多客户感到困惑。下面现在过户君为大家解答一下吧。

  案例

  张女士是香港居民,2007年在广州购买一处房产作为投资用,房子购买后一直交由亲戚代为出租,自己未使用或居住过该房。2020年张女士因病去世,未留下遗嘱。

  张女士的丈夫早在2001年就去世,因此,张女士去世后,她的儿子小刚想要继承母亲的房产,但是小刚的外公外婆认为自己也有该套房产的继承权。但小刚觉得自己是母亲房产的唯一继承人,为此,双方一时间争执不下~

  快过户房产咨询师

  其实,本案最大的争议点在于香港居民继承位于内地的房产谁具有继承权?是依照内地法律,还是依照香港的法律呢?

  根据香港法律,如果死者有配偶和子女的情况下,死者的遗产将全部由死者的配偶和子女继承。这种情况下,张女士的父母并非第一顺序继承人,不具备该房产继承权。

  但因为张女士这套房产位于内地,应适用不动产所在的内地法律来办理。按照中国内地《继承法》第十条的规定,第一顺序继承人包括:父母、子女、配偶。因此,小刚和外公外婆作为张女士的第一顺序继承人,应该均分该套房产份额。

  香港居民继承内地房产的相关问题

  一法律适用问题

  目前涉及港、澳同胞的遗产继承,可以参照涉外继承法律适用的规定,《继承法》第36条第二款的规定“外国人继承在中华人民共和国境内的遗产或者继承在中华人民共和国境外的中国公民的遗产,动产适用被继承人住所地法律,不动产适用不动产所在地法律”的规定,香港居民的房产在内地,依法应适用不动产所在的内地法律来办理继承事宜。

  二继承公证文件问题

  根据房地产登记管理部门的规定,办理因继承而发生的房地产产权变更登记,应当提供相关的继承公证文件。

  香港居民继承内地房产,最难的地方可能就在于有关该香港居民身份关系的事实,发生在香港;而相关的证明文件,例如死亡证明,出生证明,结婚证明等,通常是由香港政府的相关机构颁发的,因而并不能在内地直接使用。

  很多找到快过户办理相关的客户,经常出现相关身份证明文件缺失或是写错的情况,但是在快过户房产咨询师的帮助下,客户都成功解决了此类烦恼。

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