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时间:2020-05-28 21:17    分类:律师资讯
京师王海英律师团队

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[北京]——时央产房如何处理

一、什么是央产房

所谓“央产房”是指中央在京单位已购公有住房,指职工按房改成本价或标准价购买原产权属于中央在京单位公有住房。“中央在京单位”包括党中央各部门,全国人机关,全协机关,最高法院,最高检察院,国务院各部委、各直属机构,各团体,及其所属单位。另外,还包括住房制度改革归口国管局、中直管理局管理中央在京企业,及其所属单位。因此,涉“央产房”纠纷具有明显地域特色。由于央产房是职工单位结合职工工作年限、职务、级别等因素按照优惠价格出售给本单位职工,具有福利性质。因为该类除具有财产价值外还附加有人身利益,所以在案件中处理原则不同于普品房。

二、央产房属性如何认定

央产房是北京市特有一类政策性很强房屋,具体到司法实践中,法院如何确定央产房属性呢?法院在处理此类房屋时,一般会征求或调取央产房管理单位书面意见,根据书面意见判断央产房属于下述哪一类,再根据双方当事人陈述和主张以及庭审明事实进行综合认定、裁判。

三、央产房在案件作为夫妻共同财产如何分割

对目前北京市案件中央产房分割方式进行统计后,笔者将纠纷有关央产房处理致分为如下几种:

(一)不能或不宜市交易

单位明确规定或者在买卖合同中明确约定央产房不能或不宜市交易。这类房屋属于完全不能市交易,所以无法参照商品房等其他房屋类型确定价格,通常情况下,评估机构也无法评估房屋市场价格。如果当事人双方无法就房屋价格达成一致意见,法院一般有如下两种处理方式:

1.确认双方按份共有。在按份共有基础,如果双方均无住房、房屋状况允许情况下,法院可以判决双方共同居住、使用。如果一方主张实际使用该房屋,另一方同意或者另一方虽然不同意但有证据证明其有房屋可居住,法院可以判决房屋归其中一方使用,同时给予另一方相应补偿。法院一般会考虑双方收入情况、房屋来源、房屋性质等因素酌情确定补偿数额。

2.法院暂时不予处理所有权归属问题,当事人可待条件成就后另行处理该房屋所有权归属问题。这种情况下,法院会根据实际情况,综合考虑房屋来源、使用现状等确定房屋使用情况,及给予另一方补偿额。

(二)具备一定条件后可以市交易

单位明确规定或合同中明确约定央产房需要具备一定条件才能市交易,这类房屋属于有条件市交易,通常有对时间限定,比如满几年可以市交易,或者对交易方位限定,如本单位内部流转、只能出售给单位等等。

这种情况下,如果房屋满足交易条件价格评估及分割参照商品房处理,当事人双方均主张房屋所有权可以进行竞价,抑或,双方当事人可以根据协商确定价格或评估机构确定价格判归一方享有所有权并向另一方支付补偿等等。

如果交易条件未满足,当事人双方无法就房屋价格达成一致意见,法院一般有如下两种处理方式:

1.确认双方按份共有。在按份共有基础,如果双方均无住房、房屋状况允许情况下,法院可以判决双方共同居住、使用。如果一方主张实际使用该房屋,另一方同意或者另一方虽然不同意但有证据证明其有房屋可居住,法院可以判决房屋归其中一方使用,同时给予另一方相应补偿。法院一般会考虑双方收入情况、房屋来源、房屋性质等因素酌情确定补偿数额。

2.法院暂时不予处理所有权归属问题,当事人可待条件成就后另行提起诉讼处理该房屋所有权归属问题。这种情况下,法院通常会根据实际情况,综合考虑房屋来源、使用现状等确定房屋使用情况,及给予另一方补偿额。

(三)未限制市交易

单位未明确规定或合同未明确约定央产房限制市交易,这类房屋属于无限制市交易,处理起来相对简单,类似于述(二)中已满足条件央产房,价格评估及分割参照商品房。

央产房性质特殊,很多单位内部有规定不能出售或者一定年限内不能出售,所以央产房在案件中到底能不能分割在没有法规特殊规定情况下完全取决于单位是否允许市交易。

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